Mientras el sector turístico bate récord de llegadas de turistas internacionales, el mercado hotelero vive la situación sin euforia por la caída del turismo nacional que afecta al rendimiento de los establecimientos. Mientras en 2006 se llegó al récord histórico de inversión hotelera en nuestro país con una cifra cercana a los 1.000 M€, desde 2007 la cifra ha bajado de forma considerable con un aislado repunte en 2011. Sin embargo, 2012 y 2013 han sido años muy flojos desde la perspectiva de la inversión hotelera.

Algunas noticias de los últimos meses son sintomáticas respecto a la probable recuperación que viviremos en 2014 en cuanto a inversiones y transacciones hoteleras en España. Una vez el mercado se ha estabilizado y empiezan también a aparecer indicadores positivos en cuanto a la ocupación y la rentabilidad en destinos como Barcelona, Baleares y Canarias, los inversores internacionales empiezan a ver a España como un mercado atractivo. Una de estas noticias hace referencia al grupo chino Dalian Wanda Group, empresa de negocio inmobiliario líder en el país, que reconoció estar planeando inversiones en España donde se plantea la compra o construcción de un complejo hotelero en el sector del ocio. Este grupo es el que podría estar detrás de la compra del 'Valparaíso Palace & Spa' de Palma de Mallorca, propiedad hasta ahora de la empresa Grupotel de Miquel Ramis. La adquisición parece haberse cerrado por una cifra de entre 40 y 55 M€, lo que supone una cifra muy por encima de los ratios por habitación de otras compras recientes de otros establecimientos de cinco estrellas en nuestro país.

La capacidad inversora de los grandes grupos y holding nacidos en China en los últimos años es una de las esperanzas para la reactivación de las operaciones de inversión en nuestro país. Un ejemplo de ello lo tenemos en el holding HNA que durante 2013 ha tomado posiciones en el grupo hotelero NH con la compra primero en abril de un 20% por valor de 234 M€ y recientemente del 4% que poseía Amancio Ortega a través de su sociedad de inversión Pontegadea por 52,5 M€. Obviamente, esta operación de entrada de HNA cabe interpretarla en clave de estrategia internacional ya que supondrá activar un plan de inversión de NH en el gigante asiático donde planean construir 300 nuevos hoteles.

Inversión selectiva

La dinámica de los últimos meses ha sido positiva en cuanto al número de transacciones y su volumen respecto al año anterior si observamos las cifras globales pero también es muy sintomática de la estrategia inversora. Mientras Barcelona ha registrado operaciones importantes como la compra del hotel 'W' por parte de un fondo catarí por 200 M€ o del hotel 'Rafael Diagonal Port', en Madrid las operaciones más destacadas han sido sido la apertura del hotel boutique 'Only You Hotel & Lounge' de Palladium Hotel Group así como el cambio de gestión de High Tech a Gestión T3 Hoteles del 'Holiday Inn Madrid Las Tablas', en la zona de las Tablas. El resto de operaciones de cierto calado se han dado en destinos de sol y playa, especialmente Baleares y Canarias.

Esto es así porque los fondos internacionales están aplicando políticas selectivas con un análisis pormenorizado del mercado. En el caso de Barcelona, se valora especialmente el equilibrio entre turismo de ocio y turismo corporativo que permite mantener ratios de ocupación altos durante prácticamente todas las semanas del año. La zona prime de la Ciudad Condal seguirá siendo un lugar atractivo para las inversiones y veremos nuevas operaciones en los próximos meses provenientes tanto de fondos soberanos como de fondos de inversión internacional que buscan aumentar cartera. Una de estas operaciones puede tener como protagonista al hotel 'Palace' (antiguo 'Ritz'), actualmente en venta. Por otro lado, cadenas como Four Seasons ha anunciado que está valorando situarse en el edificio de Deutsche Bank de Paseo de Gracia con Diagonal y también Hyatt ha anunciado un principio de acuerdo para ubicarse en la Torre Agbar, tras la compra de ésta por parte de Emin Capital. Por su parte, en Madrid destaca el emblemático proyecto del nuevo 'Four Seasons' junto a la Puerta del Sol, que está llevando a cabo con Villar Mir, presidente de la constructora OHL, así como el nuevo hotel de VP Hoteles en Plaza España, donde ha adquirido los edificios situados en los números 3, 4 y 5 para la construcción de su quinto hotel en la capital.

De la misma forma, el año 2013 se puede calificar de un ejercicio de tanteo en el que se han estudiado numerosas operaciones y se percibe que está creciendo el interés. En este sentido, el terreno de juego tras los descuentos en precio de los últimos años, parece abonado para una reactivación de la inversión en 2014 aprovechando que la economía española puede mejorar.

Un ejemplo del interés que empieza a despertar España lo tenemos en la actuación de fondos internacionales como Apollo Global Management LLC, Blackstone Group, Goldman Sachs o Lone Star Funds. Todos ellos llevan tiempo analizando el mercado español porque saben de la necesidad de capital que tienen muchas compañías hoteleras unida a la previsión de que los precios por habitación pueden aumentar rápidamente en los próximos años.

Ubicación, ubicación y, después, ubicación

El lugar donde se sitúa el proyecto o la inversión es el elemento clave de decisión para la negociación de la operación. Los destinos de dudosa rentabilidad son rechazados aunque los precios sean bajos y ese es un aspecto importante a tener en cuenta para el caso del Sareb. Los activos hoteleros del Sareb se están conociendo paulatinamente y, a pesar de que los precios pueden llegar a ser atractivos, la cartera hotelera no parece tener un gran interés para los inversores ya que los hoteles están ubicados en destinos secundarios, lo que limita que puedan entrar en operaciones de inversión.

Las operaciones de inversión deben ir acompañadas del interés general del mercado y en 2014 podemos asistir a una cierta recuperación de los activos inmobiliarios vinculados al turismo. Si los síntomas no mienten, es interesante saber que en Marbella se han cerrado durante el tercer trimestre 745 operaciones de compraventa en el mercado residencial, un 35% más que en el mismo periodo del año anterior. El 93% de los inmuebles eran de segunda mano. Esto significa que el mercado británico, principal comprador en la zona, se ha reactivado y que las inversiones pueden ir llegando, aunque sea a cuentagotas, en los diferentes destinos de sol y playa que despiertan el interés de los turistas extranjeros. Igual que en 2004, Marbella fue uno de los primeros lugares donde se anticipó la burbuja, podemos asistir 10 años después a los primeros efectos de la reactivación. En este sentido, los modelos mixtos de inmobiliario y establecimiento hotelero como los condohoteles pueden volver a tener un papel importante en las operaciones de inversión en ubicaciones del litoral y las islas, tanto Baleares como Canarias.

Europa recupera posiciones

En línea con la situación española, el estudio de BNP Paribas sobre los principales destinos turísticos de la Europa Occidental (Francia, Alemania, Italia, Reino Unido y España) sumaron algo más de 4.500 M€ de volumen de inversión en activos hoteleros durante el primer semestre de 2013. Esta cifra es un incremento del 54% respecto al mismo periodo de 2012 y, tal y como sucede en nuestro país, la inversión en los otros cuatro países también se ha centrado en hoteles de calidad en los principales destinos tipo “city break”. Los hoteles de bajo rendimiento siguen teniendo difícil su entrada en el mercado inversor. Como ejemplo, la capital del Reino Unido concentró buena parte de los 1.900 M€ que se invirtieron en todo el país ya que los inversores la consideran una localización de recorrido seguro.