“La crisis va a provocar un aluvión de transacciones hoteleras en 2021 y 2022 y, en esta ocasión, sobre todo, de compañías hoteleras”. Así de rotundo se manifiesta Miguel Vázquez, Managing Director & Partner Hotels en Colliers International, quien vaticina que el objeto de estas operaciones serán “principalmente de cadenas con entre tres y una veintena de establecimientos, mallorquinas, por ejemplo, fundadas hace cuarenta años o más, con un fundador al frente de más de 75 años y sin un cambio generacional claro. Cadenas que, en su momento, no aceptaron ofertas más o menos jugosas porque sus expectativas de precios eran muy altas y que ahora no van a poder ni querer hacer frente a la intensidad de la gestión que va a requerir esta crisis. Ahora, en cambio, los precios se van a moderar bastante y van a ser los fondos, con suficiente liquidez, los que van a estaren posición compradora, pues la banca será más remisa a financiar operaciones con un determinado nivel de apalancamiento”. Porque, como señala Juan Garnica, Head of Hotels en Savills Aguirre Newman, “en el mercado hay liquidez, el dinero está ahí y seguirá estando tras la crisis del coronavirus, y los inversores buscarán oportunidades en el real estate y, especialmente, en el real estate hotelero. A nivel transaccional”, explica Garnica, “estamos preparados para retomar los procesos en curso en cuanto se vislumbre la superación de crisis sanitaria y para aportar soluciones a los problemas derivados de la misma, incluyendo apoyo en la negociación propiedad/operador/banco, en la adaptación de las estructuras pre-crisis y, por supuesto, la compra venta de activos como alternativa o solución financiera o estratégica”. De forma similar, Inmaculada Ranera, Managing Director Spain & Portugal, Christie & Co, insiste en que “en el sector seguirá habiendo mucha liquidez. Los inversores que han levantado fondos y tienen un plazo de inversión obligado y comprometido ya están buscando oportunidades de activos existentes pero, en ningún caso, de nuevos hoteles. De hecho, los hoteles ya no eran un activo alternativo en el real estate. Se han postpuesto operaciones, pero en ningún caso se ha producido una cancelación. Lo que sí va a ocurrir es que se renegociarán los precios establecidos en los preacuerdos”. Igualmente, Luis Buzzi, Partner Tourism & Leisure en KPMG, estima que, “al no existir falta de liquidez en el mercado, seguramente seguiremos viendo operaciones al mismo ritmo que antes del covid-19. Eso sí, probablemente con otros actores: por ejemplo con mayor presencia de fondos y menor de los propios grupos hoteleros”.

Mientras, César Moneo, socio director de la consultora y promotora 3Capital Real Estate, incide en que, “más allá de las afectaciones muy graves en materia de negocio, las tensiones de tesorería causadas por el escenario actual conllevarán movimientos en los mercados de inversión y de selección de operadores. Algunas operaciones en marcha de compra-venta o arrendamiento se detendrán a la espera de que se despeje la incertidumbre, pero muchas otras se precipitarán porque vendedores o propiedades en busca de un operador en arrendamiento y faltos de liquidez se plantearán ajustes de precio”. En definitiva, la crisis del covid-19 alineará, de nuevo, las expectativas de compradores y vendedores y también de caseros e inquilinos. Por un lado, describe César Móneo, “varios clientes con liquidez y capacidad de apalancamiento nos han manifestado ya su interés en seguir adelante y reforzar su política de expansión”. Y, por otro, continúa el socio de 3Capital, también “se nos han presentado varios casos en los últimos días de propietarios de hoteles que habían declinado ofertas en arrendamiento y que ahora estarían dispuestos a cerrar acuerdos en aquellas condiciones o, incluso, menos ventajosas”. En el caso de que se trate de “compañías patrimonialistas en procesos necesarios de desinversión, bien en modelos de Asset Deal o bien en Sale & Lease Back, se encontrarán con que el mercado les demandará previsiblemente una tasa de descuento en esa posición de necesidad”, argumenta Jesús Rodríguez Maseda, director Asset Management HorwathHTL. Igualmente, Inmaculada Ranera prevé que “muchos patrimonialistas van a tener que buscar aire quitándose algunos activos de encima y esos activos tendrán que ser core, porque lo que no quiere nadie no lo podrán vender. En cualquier caso, la situación de esas cadenas patrimonialistas va a depender mucho de si tenían concentrados los hoteles en determinadas zonas y de si los tenían más o menos amortizados. En definitiva, de la antigüedad de esas cadenas”.

También, inversiones en reformas

Por ultimo, Miguel Vázquez anticipa que, “junto a la inversión, otro elemento que podría dinamizarse en los próximos meses son las reformas, aprovechando la ralentización de la actividad durante el periodo inmediatamente posterior a la crisis sanitaria, cuando los hoteles vayan abriéndose de forma gradual, adaptándose a la paulatina recuperación de la demanda. De hecho,”, explica el socio de Colliers, “muchos propietarios habían estado demorando estas reformas ante la tesitura de tener que renunciar a ingresos en un ciclo de alta ocupación (sobre todo en Canarias), es decir, ante la perspectiva de tener que parar sus máquinas de hacer dinero. Además,”, apunta Miguel Vázquez, “esas obras de reforma y modernización podrían acometerse a precios más ajustados, pues en los últimos años se habían disparado los costes de construcción. Asimismo, esos procesos de reforma podrían incluir posibles cambios de uso de los hoteles, que deberían ser facilitados por las diferentes administraciones, sobre todo en zonas periféricas urbanas y, por ejemplo, dirigidos a proyectos de coliving”.