Son muchos los edificios vacíos, infrautilizados o poco rentables que están en manos de las Administraciones Públicas. La Dirección General de Patrimonio del Estado tiene censados nada menos que 40.000 inmuebles en toda España y, solamente en Madrid, el Gobierno central cuenta con 147 edificios en régimen de propiedad y 2,57 millones de metros cuadrados que, en algunos casos, ni siquiera están siendo utilizados.

Solamente vendiendo su patrimonio inmobiliario vacío, el Gobierno podría ingresar casi 3.000 millones de euros, según un estudio de la consultora Aguirre y Newman. Y si decidiese alquilarlo, podría obtener unas rentas de casi 200 millones anuales. Incluso si para hacer frente a ello tuviese que rehabilitar previamente los edificios, la inversión se recuperaría en menos de 5 años.

Si vamos aún más allá, las Administraciones podrían desocupar edificios emblemáticos, a menudo excesivamente grandes para el uso que se les da, y trasladarse a oficinas de alquiler a precio de mercado. Con ello, se ahorrarían casi un millón de metros cuadrados, dado que se prescindiría de mucha superficie actualmente infrautilizada.

La Junta de Andalucía abría la veda a mediados de 2011 al adjudicar a BNP Paribas Real Estate la venta de un lote de 49 activos con los que espera ingresar hasta 800 millones de euros. La Generalitat de Catalunya contrataba a principios de septiembre a Jones Lang LaSalle y al despacho de abogados Roca Junyent para la venta de un primer lote de edificios valorado al menos en 98,7 millones de euros. En total, el gobierno autonómico pretende desprenderse de 37 inmuebles e ingresar unos 550 millones de euros.

También Extremadura ha anunciado una racionalización en el uso de edificios públicos, que incluye tanto la venta de inmuebles como su alquiler, medida con la cual el gobierno autonómico pretende ingresar entre 100 y 200 millones de euros.

Este tipo de políticas, que en nuestro país han sido hasta ahora prácticamente excepciones, se están llevando a cabo en estados como Francia (inmersa, desde 2005, en un proceso de desinversión en su patrimonio), Reino Unido (donde el gobierno ha traspasado 1,7 millones de metros cuadrados antes ocupados por la Seguridad Social) o Italia (que ha realizado un inventario de bienes poco rentabilizados y susceptibles de ser vendidos para reducir el déficit público).

Hoteles: una solución ejemplar

Muchos de los edificios públicos son emblemáticos e incluso catalogados, a menudo en mal estado o demandando a gritos una rehabilitación, y pueden presentar excelentes oportunidades a la hora de ser reconvertidos en hoteles, por su evidente atractivo histórico-arquitectónico. Pero también los hay que son interesantes no por su arquitectura, sino por su ubicación.

Ejemplos de reconversiones exitosas hay muchos, empezando por el célebre Hotel María Cristina de San Sebastián o los hoteles La Reconquista de Oviedo, Alfonso XII de Sevilla y Miramar, en Barcelona, ciudad donde el patrimonio modernista ha sido especialmente codiciado por las cadenas hoteleras: Bagués, en La Rambla y Casa Fuster, en Gran de Gràcia, son dos claros ejemplos de proyectos privados.

Recientemente, una posible reconversión hotelera en la Ciudad Condal ha puesto de nuevo el debate sobre la mesa. La modernista Casa Burés, comprada en 2007 por el Ayuntamiento de Barcelona para frustrar su adquisición por parte de la cadena Único Hotels, podría acabar convertida finalmente en un hotel, o al menos éstas son las intenciones que han transcendido por parte de la Generalitat de Catalunya, que a su vez compró el edificio, en 2008, al consistorio barcelonés, pero que nunca le ha dado un uso. Hoy el deterioro de la casa Burés ha alcanzado niveles que hacen imperiosa una actuación y, al parecer, la intención es alquilar el inmueble por 50 años. El nuevo inquilino o usuario deberá hacerse cargo de las obras de rehabilitación, muy marcadas por las rígidas normas del Catálogo de Patrimonio de la ciudad.

El necesario plan de viabilidad

Grandes cadenas americanas o asiáticas llevan tiempo intentando entrar en el mercado hotelero español buscando edificios "singulares" como las que la Administración Pública podría ofrecer. Pero antes de tomar una decisión, es necesario realizar un análisis pormenorizado, caso por caso, para primero confirmar que el edificio se puede transformar en un activo hotelero y, segundo, detectar cuál puede ser el mejor uso de cada uno, teniendo en cuenta:

- La reorientación del uso, para generar una rentabilidad mínima.

- La ubicación dentro de su entorno.

- El valor histórico y artístico del edificio.

- Las dimensiones, los accesos y la estructura.

- Los costes de rehabilitación y quién los asume, sobre todo cuando se trata de reformas estructurales.

- Las posibilidades de reconversión. En los edificios históricos, es el hotel el que se adapta al inmueble y no al revés. Por ello, a menudo es necesario pasar por alto algunos estándares de las cadenas en cuanto a superficie y configuración de las habitaciones.

Si el estudio revela que el proyecto es viable, la segunda fase consistirá en definir bajo qué régimen de contrato se obtiene el edificio. Los tipos básicos son cuatro:

- La compra.

- La concesión por un número determinado de años a cambio de unos derechos de uso.

- El alquiler. En este caso, es necesario determinar quién asume la adaptación del edificio para su uso hotelero.

- La gestión o el management.

Todos estos pasos definirán y asegurarán la viabilidad del proyecto y la reconversión de un edificio público en un hotel de éxito. Ambas partes salen ganando: la administración rentabiliza activos inmovilizados, y en ocasiones hasta “molestos”; y el inversor hotelero obtiene un edificio con una “solera” que los nuevos proyectos no suelen tener.