El mercado inmobiliario logístico sigue registrando uno de sus mejores momentos, tanto en Madrid como en Barcelona, según expone el último informe de mercado que la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate ha presentado con datos del segundo trimestre del año. En el caso de Madrid, este elevado dinamismo ha registrado cifras muy positivas, con unos datos de contratación que reflejan un destacado incremento respecto a 2021, pudiendo alcanzar una absorción de 1,2 Mm2 en lo que queda de año. En concreto, la absorción de espacios logísticos en Madrid durante el segundo trimestre de 2022 se ha situado en 248.888 m2, distribuida en 18 nuevos contratos. Esta cifra supone un ajuste del 12% respecto al mismo periodo de 2021. En el acumulado del primer semestre, la contratación se alza hasta los 626.534 m2, cifra que representa el 52% del total de la absorción registrada en 2021, año récord histórico. Es preciso destacar que se ha descontado una operación contabilizada en el primer trimestre por parte de un cliente que, finalmente, ha cancelado su contrato (40.000 m2 en Ruiseñor– Guadalajara) sobre un proyecto "llave en mano", debido a la necesidad de contar la plataforma de manera inmediata. Así pues, el número total de operaciones firmadas durante los seis primeros meses del presente año se sitúa en 46 contratos, tres más que los registrados en el mismo periodo del periodo 2021.
El eje A2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido, una vez más, el que más superficie contratada ha concentrado, con el 72% de las operaciones firmadas del primer trimestre y el 78% de la superficie contratada, con un total de 194.676 m2 contratados en 13 operaciones. San Fernando de Henares ha sido el mercado más activo, con cuatro operaciones, que suman 56.500 m2. Destaca también el dinamismo registrado en Coslada, donde se han contabilizado tres nuevos contratos en los últimos tres meses, con una superficie media de 3.402 m2. El 22% restante de la contratación se ha registrado en la zona Sur, área comprendida entre los ejes A4 y A42, con Getafe, Pinto, Illescas y Valdemoro a la cabeza. El arco local ha concentrado el 50% de las demandas y el 34,1% de la superficie contratada.
Sin duda, uno de los datos más positivos del año, es que continúa ajustándose la tasa de disponibilidad, pasando del 6,30% a 6,15%, en un mercado en el cual se ha incrementado el parque logístico en 878.855 m2 durante los últimos doce meses. La actividad promotora sigue su curso y de cara a los próximos meses, hay proyectos confirmados en fase de construcción, que totalizan 380.640 m2 y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses. Adicionalmente, hay un volumen de suelos transaccionados, muchos de ellos pendiente de licencia, en tramitación urbanística o proyectos "llave en mano", que deben de ir incorporarse al mercado en un plazo de mínimo de alrededor de 12-18 meses.
Ajuste de la disponibilidad en Cataluña
Por su parte, en Cataluña, se prevé la incorporación al mercado de alrededor 75.000 m2 el resto del año 2022, con tres proyectos que se encuentran en fase de construcción. La fortaleza de la demanda continúa manteniendo la tasa de disponibilidad en niveles realmente bajos, que se sitúa en el 1,77% a fecha 1 de julio de 2022. Durante 2023 y 2024, además, pueden ser inaugurados cerca de 1,1 Mm2 de nueva superficie logística, aunque es preciso destacar que muchos de estos proyectos, a día de hoy, no van a arrancar si no tienen el compromiso de un cliente y otros tienen tramitaciones urbanísticas pendientes.
En el segundo trimestre, la contratación de espacios logísticos registrada en Cataluña ha sumado un total de 143.415 m2, distribuidos en un total de 14 operaciones. En el acumulado del año, la demanda se alza hasta los 397.626 m2 en 29 contratos firmados en el primer semestre de 2022. Si se compara esta cifra con el mismo periodo del año 2021, se observa un ajuste del 24,6%, porque se han firmado ocho contratos menos y se han registrado menos operaciones de gran volumen. Si se analiza la demanda por sectores de actividad, se aprecia un ligero predominio de los operadores logísticos tradicionales, usuarios de distribución de alimentación, compañías de climatización, packaging y en menor medida retailers de textil.
Si se analiza la contratación por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco regional continúa siendo el más demandado por los usuarios en el segundo trimestre, señala el informe de la consultora. Entre los meses de abril y junio, se ha contabilizado el 43% de las operaciones firmadas en todo el mercado catalán y ha aglutinado el 41% de la superficie contratada. El primer cinturón logístico (arco local) de la ciudad también sigue siendo muy atractivo para los usuarios y a pesar de las limitaciones de superficies vacantes y suelos de desarrollo, se han firmado cinco nuevos contratos durante los últimos tres meses y el 20% de la contratación. Finalmente, la actividad registrada en el arco nacional ha sido menor en el último trimestre analizado. En total, se han contabilizado tres operaciones que suman el 39% de la absorción. Si se analiza los espacios vacantes en los distintos arcos logísticos que componen el mercado, se observa cómo en el arco local y regional la tasa de desocupación se reduce al 0,31% y 2,09%, respectivamente.
