La inversión en el mercado inmologístico en España superará los 1.900 M€ a cierre de este ejercicio 2022, lo que supone un 6,3% por encima del volumen registrado en 2021, sin contar los activos incluidos en la operación del portfolio de Montepino, de acuerdo a los datos de la consultora inmobiliaria Savills. La novedad este año ha sido la ampliación del mapa de la inversión institucional en el mercado español y una apertura en cuanto a las localizaciones preferidas por los inversores. De este modo, y aunque los mercados principales de Madrid y Cataluña han concentrado el 69% del volumen y el 54% de los activos transaccionados en el país, se ha registrado un incremento de las inversiones logísticas en provincias como Valencia, Sevilla, Vizcaya y Zaragoza, que hasta el momento no habían sido prolíferas en este sector, además de en zonas más descentralizadas como Burgos o Galicia. De cara al año que entra, Antonio Montero, director ejecutivo de Industrial Logístico en Savills afirma que "el mercado logístico español en 2023 seguirá ocupando dentro de Europa un lugar predilecto para los inversores en la medida en que el ajuste de precios se lleve a cabo de una manera ágil".

En Madrid, con el último dato de absorción disponible, entre enero y octubre, se contrataron más de 817.000 m2 y se firmaron 69 operaciones de superficie logística. En base a estas cifras y al tamaño de algunas de las operaciones cerradas en el último trimestre, las expectativas para el cierre del año sobrepasan el millón de m2, en niveles récord del año pasado según Savills. La oferta ha mostrado un continuo e importante ajuste a la baja desde finales de 2021, pasando del millón de m2 disponibles, a los algo más de 767.000 m2 a cierre del tercer trimestre. Este ajuste se traduce en un descenso de la oferta del 36%, tras un aumento del 3% en el número de operaciones. La nueva oferta estimada para 2022 en Madrid se ha ido reduciendo a lo largo del año hasta un 40% respecto a las previsiones que había a principios de año, cuando se estimaba que se entregarían en torno a 900.000 m2. Este ajuste se debe principalmente a las decisiones de postponer el desarrollo de proyectos por la demora en la entrega de los materiales de construcción y por el incremento en los costes, lo que ha generado un aumento significativo en la previsión de nueva oferta para 2023 y 2024.

Valencia supera al 2021 y Andalucía gana peso

En cuanto a Barcelona, Savills prevé que la absorción logística alcance los 700.000 m2 a cierre de 2022, tras cerrar el tercer trimestre en 585.000 m2. Si bien los datos suponen menor volumen de absorción en la comparativa interanual tras el récord de 2021, las cifras son positivas dada la baja disponibilidad en el mercado -inferior al 2%- y se mantienen en parámetros similares a los registrados entre 2017 y 2019. Para 2023, Savills estima una entrada de nueva superficie significativa con 640.000 m2, de los cuales el 35% ya está pre-alquilado.

Mientras, la contratación logística en Valencia cerrará en torno a los 380.000 m2 en más de 50 operaciones, habiendo sobrepasado ya el total de contratos alcanzados en 2021. La actividad por zonas mantiene la tónica en cuanto a la preferencia de ubicaciones: la primera corona ha acaparado el 92% de las operaciones y el 69% de la superficie contratada. La tasa de disponibilidad, por su parte, se sitúa actualmente en el 2%. La estimación de nueva oferta para 2023 se sitúa en casi 500.000 m2, dato que se ha visto incrementado con proyectos aplazados de 2022. Del total de superficie esperada para 2023, el 56% ya está comprometido

Por último, Andalucía está introduciéndose y ganando peso en el mercado logístico español. La contratación en el acumulado hasta octubre en Sevilla y Málaga, los hubs principales, se sitúa en torno a 125.000 m2 distribuidos en 14 operaciones, en su mayoría concentrada en los proyectos de nueva construcción, agotando la oferta de producto nuevo existente. La principal diferencia en 2022 con respecto a años anteriores en la absorción es que más del 70% de la contratación se firmó en naves nuevas, lo que a su vez demuestra una importante actualización del parque logístico andaluz. Las operaciones se han focalizado mayoritariamente en Sevilla y su área de influencia. Del mismo modo, también se han registrado picos de notable actividad en las provincias de Málaga, Jaén y Cádiz.