El País Vasco se consolida como una de las zonas logísticas de referencia en el norte de España, pasando de ser un mercado tradicionalmente dominado por empresas locales a despertar el interés de los inversores internacionales. Así se desprende del informe sobre el 'Mercado Industrial & Logístico en el País Vasco de CBRE', compañía especializada en consultoría y servicios inmobiliarios. De acuerdo a éste, en 2023, la inversión en el sector industrial y logístico en el País Vasco asciende a 82,7 M€, por encima del volumen alcanzado en todo 2022 (68,6 M€). Si se compara con el dato de 2018, cuando se alcanzó la cifra de 27 M€, la inversión, desde entonces, se ha más que triplicado.
Por el lado de las rentabilidades, CBRE destaca que en el País Vasco son mayores que en otros mercados, lo que está despertando el interés inversor, mientras, que por mercados, Álava lidera la contratación logística en lo que va de año, con 82.800 m2. "En comparación con el resto de los territorios vascos, Álava tiene una gran extensión de suelo llano, albergando una mayor oferta de suelo industrial. También ofrece menores costes de urbanización. Existe una demanda insatisfecha de más de 35.000 m2, muy condicionada por la puesta en marcha de diferentes PERTE que afecten a la actividad industrial, principalmente ligados al sector", explica Juanjo López del Corral, director Zona Norte en CBRE. En el mercado alavés, los niveles de alquiler van desde 2,0 €/m2 hasta 4,50 €/m2/mes en la zona más alta, donde el producto logístico está más estandarizado y consolidado. En la zona prime, en la actualidad, hay una falta de producto que se está traduciendo en rentas más altas y previsión que crezcan ligeramente. "En este mercado, la evolución del producto es diferente y los proyectos llave en mano todavía tienen un peso/impacto notable en la oferta; aunque la principal diferencia es que hay desarrollos especulativos recientemente entregados", añade López del Corral.
Guipúzcoa, tasa en mínimos
Por su parte, la contratación logística en Guipúzcoa ha sido de 30.079 m2 este año, con una tasa de disponibilidad casi en mínimos, del 3%. Esta provincia se configura como un centro de trasportes debido a su proximidad con Francia, aunque a nivel logístico regional destaca Álava. En este mercado, la mayores operaciones son autopromociones por parte de operadores industriales y, actualmente el único proyecto en marcha en una plataforma logística de 36.000 m2 en Araso–Irún y un desarrollo de Sprilur de 15.000 m2 también en Irún. Entretanto, la mayor oferta de suelo industrial se encuentra en el Polígono de Zubieta, donde, recientemente, se están llevando a cabo diversos proyectos llave en mano. Asimismo en alguna áreas de titularidad pública siguen siendo posible encontrar disponibilidad de suelo finalista. En Guipúzcoa, los niveles de alquiler van desde los 4,0 €/m2 hasta los 6,50 €/m2/mes en producto puramente logístico, donde, actualmente, la disponibilidad es nula en los dos focos más consolidados: Irún y Oiartzun.
En Bizkaia, la contratación logística ha alcanzado los 23.850 m2 en 2023 y la tasa de disponibilidad se sitúa en el 8,7%. Por su parte, las rentas prime en Bilbao comenzaron a subir en 2017 por la alta demanda de espacio logístico y la escasez del mismo en la zona. Con la nueva oferta logística de grado A en la zona, así como con el establecimiento de inquilinos reconocidos, los alquileres se han visto impulsados al alza hasta consolidar los 6,50 €/m2/mes en 2023. Según CBRE, se espera que sigan aumentando en los próximos años. Aquí, el suelo finalista sigue siendo escaso y, por tanto, son pocos los proyectos en desarrollo, lo que se traduce en una gran demanda insatisfecha, de más de 50.000 m2, siendo las más habituales de entre 2.500-4.500 m2. "Los niveles de absorción son buenos y se demuestra con el poco tiempo que permanecen los nuevos desarrollo en el mercado. No obstante, se detecta dificultad para cerrar prealquileres", comenta Enrique Cuevas, Associate Director Industrial & Logística de CBRE en el País Vasco.
Demanda fuerte a nivel nacional
En total, conforme a esta misma consultora, la inversión en el sector logístico nacional ha superado los 450 M€ en el primer semestre de 2023, lo que supone un descenso del 50% respecto a la cifra alcanzada en el primer semestre del curso previo, con 1.175 M€ (la tercera más alta alcanzada hasta la fecha en la serie histórica). Crece, así, el peso de las operaciones de menos de 20 M que, según CBRE, en lo que va de año, se han alcanzado un total de 164 M en este tipo de producto. A pesar de la incertidumbre, sigue existiendo un gran apetito inversor por el mercado logístico español y las previsiones apuntan a mayor actividad inversora en los próximos meses. "Al igual que en el resto de los sectores, los inversores continúan en una posición de wait and see que esperamos se vaya resolviendo a finales de año. La inestabilidad en torno a la política monetaria está aplazando la inversión logística, a pesar de ello la demanda se mantiene fuerte, con bajos niveles de disponibilidad y expectativas de crecimiento de rentas”, explica Alberto Larrazábal, Director Nacional Industrial & Logística de CBRE España.
En términos de contratación, el sector logístico español alcanzó hasta junio de 2023 una contratación de 994.057 m2, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, zona centro y Cataluña, un 30% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2022 (1,43 Mm2, récord absoluto de contratación de la historia).Para Larrazábal, "en los próximos meses, se espera una reactivación de la contratación logística conforme se vaya disipando la elevada incertidumbre y clarificando el entorno macroeconómico y político. La demanda sigue estando activa y el vacancy se sitúa en niveles muy bajos. También estamos viendo incrementos en rentas. Confiamos en que las operaciones que están paradas por el momento se materialicen en la segunda mitad del año y el sector recupere su dinamismo".
