La inversión logística en España comienza a mostrar signos de recuperación y, frente a un volumen total de 99 M€ ejecutados en 2009, sólo en los diez primeros meses de este 2010 se habían superado ya los 110 M€ , según se desprende del último 'Informe del Mercado Industrial-Logístico' elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. No obstante, la cifra global de inversión estimada para este año quedará muy lejos de las cifras alcanzadas en los años 2007 y 2008 en los que se superaron ampliamente los 400 M€.
El inversor ha centrado su búsqueda, detalla el estudio, en un producto seguro, terminado y ocupado en su totalidad por un inquilino AAA -mejor nivel de solvencia- con contratos de larga duración, garantías de permanencia y altas rentabilidades.
Además Newman indica que, en los últimos 12 meses, se ha producido un aumento en la contratación de espacios industriales y logísticos en las ciudades de Madrid y Barcelona, debido a la necesidad de los operadores de adecuarse a espacios más reducidos y de ajustar sus costes, y no por el hecho de que sean necesarios más espacios . En todo caso, la consultora estima que la mejora en la contratación de espacios industriales y logísticos dependerá de la reactivación del consumo y de la solución a la situación de incertidumbre económica e inseguridad laboral.
Cae el precio
El volumen de oferta disponible en el mercado industrial y logístico de ambas ciudades sigue siendo alto, lo que presiona a la baja los precios medios del alquiler y venta. El dato más destacable, en este sentido, es el descenso del precio medio del alquiler logístico en Madrid y Barcelona en un 10,7% y un 7,9% respectivamente. La caída más acusada se ha registrado en la renta de alquiler de naves industriales en Barcelona, con un 14,2% de ajuste.
Madrid, fuera del casco urbano
En la Comunidad de Madrid, el informe destaca la tendencia al traslado de la actividad industrial y logística fuera del casco urbano, con preferencia de las zonas logísticas del Corredor del Henares y el Eje A-4 , donde se concentra aproximadamente el 90% del stock total de superficie logística. Las otras zonas que muestran un desarrollo incipiente son el Eje A-3 (Tarancón) y el área de influencia de la A-42 (Zona Sur). El progresivo alejamiento de las áreas logísticas hacia zonas cada vez más distanciadas de Madrid capital, se mantendrá en el medio-largo plazo, siendo clave el aumento y mejora de las infraestructuras de comunicación en la Comunidad de Madrid y de Castila la Mancha.
Aguirre Newman ha comprobado que la disponibilidad de producto logístico ha aumentado ligeramente en los últimos 12 meses, hasta alcanzar una cifra ligeramente superior a los 960.000 m2, lo que sitúa la tasa de disponibilidad de producto logístico en Madrid en el 16,7% (sobre un stock total de producto logístico de 5.750.000 m2). Debido al importante volumen de inmuebles logísticos disponibles y al moderado comportamiento de la demanda no se espera el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo en 2011.
El incremento interanual de la contratación, por su parte, ha sido del 37%, lo que supone una clara mejora respecto a los datos de absorción de 2009. La superficie logística contratada entre enero y octubre de 2010 asciende a 176.020 m2, frente a los 128.000 m2 del período anterior. La práctica totalidad de la contratación de superficie se ha realizado bajo la modalidad de alquiler, siendo residual la compraventa de inmuebles industriales y logísticos durante los últimos 12 meses.
Cataluña, 560.000 m2 disponibles
Al igual que en Madrid, las áreas más cercanas a Barcelona capital, sufren un paulatino cambio hacia usos terciarios y residenciales, existiendo un desplazamiento de las áreas industriales, especialmente del sector logístico, a zonas más alejadas de los núcleos urbanos, incluso llegando a provincias colindantes como Tarragona y, en menor medida, Girona y Lleida.
El informe ha detectado que la disponibilidad de inmuebles logísticos en el mercado de Barcelona y su área de influencia se ha situado por encima de los 560.000 m2, lo que sitúa la tasa de disponibilidad en dicho mercado en el 18,8% (sobre un stock total de producto logístico de 3.000.000 m2). En el caso de la tipología de nave industrial y especialmente en el segmento de mininaves, existe una importante disponibilidad en todas las zonas analizadas en el estudio. No cabe esperar un aumento en la disponibilidad logística como consecuencia de desarrollos especulativos que se vayan a realizar en los próximos 12 meses.
La absorción de espacios logísticos, a su vez, ha aumentado en 99.000 m2 respecto a la registrada en el mismo periodo del año 2009 y se sitúa en 242.248 m2. El dato más reseñable es que la absorción de 179.650 m2, el 74,15% del total, se ha concentrado en el primer cinturón metropolitano (Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental).
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