El presente estudio examina la oportunidad económica de transformación de edificios (oficinas o vivienda) en hoteles y de hoteles en edificios de usos distintos, y se basa en la comparación del valor de unos y otros en un momento específico del tiempo, mediante criterios de valoración prácticos generalmente aceptados. La aportación de este estudio consiste en la aplicación de un modelo matemático a un fenómeno que, en los últimos tiempos, ha sido objeto de gran controversia, en especial en la ciudad de Barcelona.

1.- Situación de partida

En la ciudad de Barcelona la oferta hotelera ha ido creciendo de forma sostenida en las dos últimas décadas, movida en especial por el crecimiento de la demanda de alojamiento y la consolidación de Barcelona como destino turístico. La mayor parte de este crecimiento se ha producido en zonas de nuevo desarrollo (frente marítimo, 22@, Diagonal-Fórum, recintos feriales…) y se ha materializado en edificios de nueva construcción de gran capacidad cada uno de ellos. A partir del año 2000 se observa la proliferación de nuevos establecimientos en los distritos más céntricos de la ciudad, particularmente en Ciutat Vella. Se trata, en general, de establecimientos mucho más pequeños (50-100 habitaciones) fruto de la transformación de edificios no hoteleros. En particular a partir de 2007, y como resultado de la crisis del mercado inmobiliario residencial, esta tendencia se acelera, hasta el punto que el Ayuntamiento decide promulgar en 2010 el “Pla d’Usos de Ciutat Vella (PUCV)”, retocado en 2013, para proteger ese distrito particularmente vulnerable.

Como no podía ser de otra manera, esta normativa tuvo por resultado la aceleración del proceso en las zonas limítrofes, sobre todo en el Eixample, que envuelve el distrito en cuestión. Así las cosas, el nuevo consistorio surgido de las elecciones de mayo de 2015 decretó una moratoria a toda nueva licencia de actividades de alojamiento turístico, en espera de la promulgación del “Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT)” que, supuestamente, va a establecer duras restricciones para la mayor parte de la ciudad.

Huelga decir que, con toda probabilidad, el resultado del PEUAT va a ser similar al del PUCV: desplazamiento de la actividad hacia las zonas limítrofes, incremento del valor y de la rentabilidad de los establecimientos existentes y proliferación de nueva oferta irregular. Pero no es de esto de lo que vamos a tratar.

En algunos momentos se percibe la tendencia a la transformación de edificios no hoteleros en hoteles como algo irrefrenable y una maldición bíblica, un fenómeno que expulsa a los habitantes de sus pisos y a los vecinos de sus barrios. Parece que este es un buen momento para analizar mediante las herramientas de que disponemos los economistas todo este fenómeno y ver si las conclusiones que obtenemos avalan esta percepción ciertamente catastrofista.

2.- Cuestiones previas

Si examinamos las transformaciones de uso que se han registrado en estas dos últimas décadas, observaremos que ha habido transformaciones de todo tipo: oficinas en viviendas, oficinas en hoteles, viviendas en hoteles, hoteles en viviendas (parece extraño, pero sí), incluso edificios de uso sanitario en viviendas y hoteles. En general, la transformación de uso residencial a hotelero ha sido muy poco frecuente y se ha dado casi siempre en edificios sin división horizontal. Hay que tener en cuenta que adquirir todas las unidades de un edificio dividido es un objetivo que raramente se alcanza y que requiere un esfuerzo fenomenal y una gran cantidad de tiempo. Por otra parte, en muchos de los edificios que han sufrido esta transformación convivían los usos residenciales y de oficinas, cuando no estaban dedicados a oficinas en su totalidad. En el periodo pre-crisis, en plena “burbuja inmobiliaria” se generalizó la transformación de oficinas en viviendas (véanse los proyectos desarrollados en el Eixample central) y luego, cuando el mercado residencial se hundió, de oficinas en hoteles.

En todo caso, para que la transformación se pueda plantear, es preciso que se den algunas condiciones:

-Que el edificio en cuestión esté libre de ocupantes y tenga un único propietario, o bien que los distintos propietarios se pongan unánimemente de acuerdo.

-Que la normativa urbanística permita usos alternativos. En este sentido, se permite tanto uso residencial como oficinas y hotelero en todo el Eixample (vamos a ignorar moratorias y PEUAT).

-Que el edificio en cuestión esté en unas condiciones físicas y/o comerciales que requieran una intervención profunda, es decir, que esté degradado en un sentido amplio. Nadie en su sano juicio se plantearía cambiar el uso de un edificio en perfectas condiciones de funcionamiento y adaptado a su uso actual.

Asumimos que el objetivo del propietario es maximizar el valor actual (VA) de su propiedad. Para ello, se pregunta cuál es el valor final (VF) del edificio para cada uso alternativo y cuál es el coste de transformarlo en cada caso. Los valores finales veremos a continuación cómo calcularlos; los costes de rehabilitación o transformación son distintos para cada proyecto. Si asumimos que los costes unitarios de transformación y rehabilitación se distribuyen según una campana de Gauss o curva normal de frecuencias y tomamos el valor medio de la misma como estándar de coste, simplificamos mucho la cuestión, y llegamos a la razonable conclusión de que el propietario busca maximizar el valor final de su propiedad.

Igualmente, surge la problemática de las superficies. La rehabilitación no suele suponer merma ni incremento de superficie; la transformación si puede suponerlo. La apertura de nuevos núcleos de circulación vertical y, en algunos casos, de patios de ventilación puede reducir la superficie útil del inmueble, pero en el uso hotelero, el primer subsuelo del hotel es superficie útil para casi todo, excepto habitaciones, y libera espacio en las plantas superiores. En aras de la simplificación, vamos a tomar en cuenta una única superficie (S) para ambos casos.

3.- Metodología e hipótesis

Los métodos de valoración que vamos a utilizar son los siguientes:

En el supuesto de uso no hotelero utilizaremos el método de comparación, mediante el cual se observa en el mercado el valor por metro cuadrado o “valor unitario” de propiedades comparables (Vu), se homogeneiza con el sujeto a valorar y se obtiene el valor del mismo para usos no hoteleros (VFnh) aplicando la siguiente fórmula: VFnh = Vu * S

Para el uso hotelero, tomaremos por punto de partida el resultado bruto de explotación (GOP) esperable de dicho uso. Actualizaremos dicho GOP como una renta perpetua de termino constante, para obtener el valor final para el uso hotelero (VFh), en aplicación de la fórmula: VFh = GOP / r

Siendo r la tasa de actualización que se observa en dicho mercado. Este método se ajusta, en nuestra opinión, al mecanismo de formación de precios del mercado y tiene por ventaja la simplicidad en la adopción de hipótesis, en comparación con otros métodos de cálculo más sofisticados pero que obligan a adoptar supuestos mucho más discutibles, como por ejemplo el valor residual del proyecto.

4.- Situación de equilibrio o indiferencia

Es evidente que el equilibrio se obtiene cuando: VFnh = VFh

Es decir, cuando en un momento concreto, para dos proyectos alternativos en el mismo edificio se da, sustituyendo VFnh y VFh por sus valores: Vu * S = GOP / r

Contrariamente a lo que hemos efectuado anteriormente, no podemos generalizar con el GOP; éste depende de:

-El número de habitaciones (Nhab), que depende a su vez del programa de explotación (con o sin restaurante, con o sin salas…) y la de la propia configuración del edificio a transformar.

-La ocupación media (Oc),

-La tarifa media diaria (ADR)

-Otros ingresos esperables(OR), los cuales dependen también del programa de explotación previsto y se suelen expresar en términos de porcentaje sobre los ingresos brutos por alojamiento.

-Lo precedente nos permite calcular unos ingresos totales por habitación (Rh) y unos ingresos totales de la explotación (TR).

-Los costes directos de explotación, aunque en este caso sí se puede generalizar, pues el mercado reconoce un cierto porcentaje sobre la cifra de ventas (g) como GOP esperable, según el tipo de explotación hotelera.

-Los días de apertura, aunque típicamente los hoteles urbanos están abiertos los 365 días del año.

En este punto, con todas las variables definidas, será oportuno que veamos un ejemplo numérico.

5.-Caso práctico

Se trata de un proyecto de hotel de 4E en una zona intermedia del Eixample, con restaurante de tipo medio, con spa y salones en el primer subsuelo, con los siguientes parámetros de explotación:

S = 5.000 m2

Nhab = 115

ADR = 125€

Oc = 85%

OR = 12,5%

Rh = (125 * 85% * 365) * (1 + 12,5%) = 43.628€

TR = 43.628 * 115 = 5.017 k€

g = 40%

GOP = 2.007 k€

Por lo tanto, si observamos en el mercado un r = 10%

Vh = 20.070 k€

O lo que es lo mismo, 174.515 € por habitación, valor coherente con las observaciones realizadas pre-moratoria para un hotel de 4E en el Eixample, completamente nuevo y equipado.

La siguiente pregunta es cuánto debería valer el m2 residencial para que el propietario prefiriera construir viviendas en lugar del hotel.

Vnh > Vh

5000 * Vu > 20.070 k€

Vu > 4.014 €

Es decir, el propietario elegirá el proyecto hotelero siempre que el valor esperado en venta del metro cuadrado residencial de la zona sea inferior a, redondeando, 4.000 €.

Aquí cabría hacer consideraciones sobre el tiempo de venta, aunque con los niveles de tipos de interés actuales tales consideraciones no nos llevarían a conclusiones muy diferentes. Eso sí, es necesario que exista un mercado y que la venta sea posible, pues en caso contrario la promoción residencial estaría fuera de lugar.

6.- Conclusiones

Es precisamente esto último lo que ha sucedido a lo largo del periodo de crisis iniciado en 2007-2008. La ausencia de mercado residencial provocó la búsqueda de rentabilidad para los inmuebles en el único sector que funcionaba, todavía, razonablemente: el sector hotelero.

Por lo tanto, de tendencia irrefrenable y maldición bíblica, nada, el proceso vivido en estos últimos años ha sido fruto de la coyuntura. No hará falta esperar a que los precios de la vivienda suban hasta los niveles de la “burbuja” para ver esta tendencia moderarse, incluso desaparecer: una nueva “burbuja” (que nadie desea) podría llegar a invertir el sentido de las transformaciones.

Eso sí, todo esto es cierto bajo el supuesto que no proliferen políticas públicas tan bienintencionadas como torpes que, lejos de solucionar la cuestión, hagan a la actividad hotelera todavía más competitiva con respecto a la promoción residencial y trasladen el problema a los municipios vecinos donde, por cierto, el precio de la vivienda es mucho más bajo que en Barcelona.

Juan Bóveda Sanz es Licenciado en Ciencias Económicas (Especialidad Financiera) por la Universidad de Barcelona y Diplomado en Dirección General por IESE Business School. Responsable del “Sector hotelero y de alojamiento turístico” de la Comisión Economía del Turismo del Colegio de Economistas de Cataluña. Socio - Director de BurgMaster Hospitality Consultants.