La estructura demográfica de España, el segundo país más longevo de Europa, impulsa la demanda de nuevas plazas en residencias de mayores. Según el informe “Healthcare y Later Living: Un sector anticíclico impulsado por los sólidos fundamentales de la demanda” elaborado por la consultora inmobiliaria internacional JLL, para atender la demanda prevista para 2030 el stock de camas debe crecer en, al menos, 190.000 plazas.

La creciente demanda, intensificada por el envejecimiento de la población en España y una esperanza de vida en auge, se enfrenta a una oferta limitada que ofrece oportunidades de inversión en el desarrollo de nuevos proyectos. Para atender el crecimiento de la demanda, JLL estima que será necesaria una inversión de cerca de 5.700 M€ en el desarrollo de activos Healthcare y Later Living hasta 2030.

Precisamente, el segmento Healthcare y Later Living gracias a su carácter anticíclico y a sus sólidos fundamentales ha despertado un creciente interés en inversores nacionales e internacionales en los últimos años: el capital asignado a este tipo de activos aumentó a una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 18% entre 2018 y 2022.

Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España, ha señalado: “el sector Healthcare y Later Living ha sido muy atractivo para los inversores en los últimos años. Si bien en los primeros meses del año 2023, la prudencia ha marcado el comportamiento del mercado; se prevé que los fundamentales del sector en España y el crecimiento de la demanda impulsen la inversión a medio plazo”.

Así, como consecuencia del aumento de los costes de financiación y la consecuente descompresión de yields, los volúmenes de transacción se han ralentizado durante los últimos meses. Sin embargo, el atractivo del sector entre los inversores se mantiene y se han registrado ya varias compras de suelos en los que desarrollar nuevos activos. Madrid y Barcelona, Sevilla, Valencia, Málaga, Alicante o Murcia son ejemplos donde los inversores están desarrollando actualmente nuevos proyectos.

España tiene una de las ratios de cobertura –el número de plazas en residencias de mayores por cada 100 personas mayores de 65 años– más bajas de Europa: se sitúa en el 4,1% y pese a los nuevos desarrollos, JLL estima que esta ratio se mantendrá relativamente estable hasta 2025 debido al envejecimiento de la población; lo que ofrece oportunidades de inversión en diversas localidades de todo el territorio nacional.

Las Comunidades Autónomas que muestran un mayor desequilibrio entre oferta y demanda, con ratios de cobertura por debajo del promedio nacional (entre un 1,9% y un 3,1%) son Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares, Galicia, Murcia, Canarias, Ceuta y Melilla. Por otro lado, la oferta es más amplia en comunidades como Castilla y León, Castilla-La Mancha, Aragón y Extremadura, con una tasa superior al 6%.

Entre las principales áreas metropolitanas, Zaragoza y Bilbao muestran las ratios de cobertura más elevados, por encima del promedio nacional, mientras que las tasas de cobertura en el resto de las ciudades se mantienen entre un 2,2% y un 4%, evidenciando el desequilibrio actual, con perspectivas de acentuarse en los próximos años.

Por zonas, las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona concentran el 18% del stock total de camas y reúnen el 19% de las plazas en proyecto. Por otro lado, son cada vez más los inversores que centran su interés en otras áreas urbanas para la adquisición de este asset class: Valencia, Alicante, Granada, A Coruña, Pontevedra, Asturias y Cantabria, donde se han firmado el 35% de las operaciones en el último año.