La crisis que impera en nuestro país no da tregua al negocio inmobiliario, cada día más alicaído. Para muestra, un botón. Según el Ministerio de Fomento, el mercado de la vivienda libre movió 47.542,5 M€ en 2012, lo que supone un descenso del 6,6% con respecto a 2007. Mucho ha llovido desde el pico máximo alcanzado en 2006, cuando registró 158.681,9 M€.

Uno de los factores que ha contribuido a que el mercado inmobiliario haya descendido a mínimos históricos ha sido la devaluación que ha sufrido el precio de la vivienda. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) establece que el importe de las casas bajó un 13,7% en 2012. Esta cifra supone la mayor caída desde el inicio de la recesión y que el precio de los inmuebles se haya abaratado más de un 31% entre 2008 y 2012.

Los datos expuestos son demoledores. Sin embargo, el coste medio de las casas se situó en 1.481,7 €/m2 y en 1.495,3 €/m2 durante el segundo y el tercer trimestre de 2013, lo que implica una moderación de la bajada del precio al bajar un 2,4% y 0,5% en tasa intertrimestral, según Fomento. Por su parte, el INE consideraba que el sector inmobiliario daba señales entre abril y junio de que el ajuste podría estar cerca de concluir después de que el precio de los inmuebles cayera un 0,8% en ese periodo frente al descenso del 6,6% registrado entre enero y marzo y “fuera la bajada trimestral más moderada desde el cuarto trimestre de 2010”. Asimismo, según la estadística de los registradores de la propiedad, el precio de la vivienda creció -por primera vez en muchos años- un tímido 0,91% en el tercer trimestre de 2013 con respecto a los tres meses anteriores.

No obstante, estos datos pueden estar muy condicionados por la estacionalidad. Por eso, llegados a este punto nos asalta la pregunta: ¿está tocando fondo el precio de la vivienda? A voz de pronto se podría decir que no. La contracción de la demanda de casas experimentada en los últimos tiempos (las transacciones inmobiliarias en 2012 fueron de 363.623, menos de la mitad de las compraventas efectuadas en 2007), el exceso de oferta inmobiliaria, la elevada tasa de paro, la dificultad para conseguir financiación, la desaparición en enero de la deducción por compra de vivienda habitual, la subida del IVA del 4% al 10% en la vivienda nueva y las previsiones negativas sobre la evolución de la situación económica general no permiten vaticinar un escenario favorable para la reactivación del precio de las casas a corto plazo. Ante esta situación, cabría preguntarse ¿cuánto más se abaratarán las casas?

Muchos son los expertos que se han atrevido a hacer previsiones relacionadas con esta cuestión. Aguirre Newman explicaba el pasado agosto que el precio de la vivienda todavía debe caer entre un 20% y un 25% más para ajustarse a la capacidad de adquisición de los compradores. Añadía que este porcentaje podría ser mayor si continúa la moderación salarial. También la entidad financiera Morgan Stanley aseguraba que el precio puede caer hasta el 30% en los próximos años, si se compara su coste con los ingresos por unidad familiar.

Por su parte, el Fondo Monetario Internacional (FMI) señalaba en verano que los inmuebles de nuestro país estaban sobrevalorados en torno a un 15%. En esa misma línea, la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) publicó recientemente que el coste de las casas españolas estaría inflado aún un 11,5%. Según su estudio ‘Perspectiva económica, análisis y previsiones’, este porcentaje deja a las viviendas españolas en la undécima posición de las más hinchadas de los países desarrollados. No obstante, el exceso del valor actual queda lejos de las cifras de la OCDE en 2007 y 2009, cuando los pisos estaban sobrevalorados un 44% y un 30%.

Caerá al menos dos años más

Después de que haya pasado más de un lustro de duro ajuste en el importe de las viviendas y ante las perspectivas de que éste se rebaje aún más, esta tendencia negativa parece que seguirá presente en los próximos años. Standard & Poor’s augura que el precio de los inmuebles seguirá bajando al menos dos años y preveía descensos del 8% en 2013, del 5% en 2014 y del 1% en 2015.

Por su lado, la consultora RR Acuña & Asociados concluye en su ‘Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013’ que habrá un desplome medio del coste de los inmuebles del 30% adicional hasta 2016-2017 y una década más de estancamiento o descensos. La consultora considera que el excedente de vivienda (una oferta real superior a 1,7 millones de unidades y una oferta potencial de 2,2 millones), la disminución de la demanda (por razones demográficas y la mala coyuntura) y el fin de los estímulos fiscales (como la subida del IVA inmobiliario o la eliminación de la desgravación fiscal en el IRPF, anteriormente citados) propiciarán la bajada de los precios.

De todas formas, es difícil predecir a ciencia cierta el futuro del importe de las viviendas en España. No obstante, el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, identifica diez variables a tener en cuenta que influyen de manera directa y que presionarán a la baja en el valor del ‘ladrillo’ español, cinco del lado de la demanda y cinco del de la oferta. En cuanto a la demanda, los factores principales a tener en cuenta son el saldo migratorio negativo, el aumento del IVA, la falta de desgravación, el empleo y la nueva ley de alquileres que impulsa esta alternativa frente a la compra. Los agentes que afectan a la oferta son el stock disponible sin vender (638.311 unidades a diciembre de 2012 según Fomento), los cambios en los tipos de interés, la morosidad, la falta de financiación bancaria, la actividad de la Sareb y las filiales inmobiliarias.