En lo que llevamos de 2014 algo ha cambiado en el mercado inmobiliario. Las estadísticas oficiales así lo indican, con la compraventa de viviendas al alza, el aumento de la inversión extranjera y con la sensación de que las grúas vuelven a florecer en las grandes ciudades españolas. El ingente stock inmobiliario acumulado por las entidades financieras tiene buena culpa de ello, más que la ligera recuperación económica que atraviesa el país. Las oportunidades en el mercado inmobiliario aumentan y ello han propiciado la irrupción de las socimi.
Una socimi es por definición una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria. Su objetivo es simple, la compra, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. Cuentan con unas estrictas restricciones para su formación (capital, naturaleza y reparto de sus activos y beneficios, ingresos del 80% como mínimo procedentes de alquileres, etc.), pero también tienen un régimen fiscal especial, muy atractivo para los fondos de inversión foráneos que buscan activos estables y, por supuesto, que sean rentables.
Aunque las socimi fueron reguladas en 2009, su presencia en España, a diferencia de otros países, era inexistente. Sin embargo, los cambios legislativos introducidos a finales de 2012 -mayores ventajas fiscales principalmente- y sobre todo la situación del mercado inmobiliario han dispararon su proliferación a comienzos de este año.
Hispania se mueve
Actualmente en el mercado continuo operan cuatro socimi , aunque la previsión es que se multipliquen a lo largo del próximo año. Junto con la Sareb, estas entidades están siendo las grandes animadoras del mercado inmobiliario en 2014, acumulando una treintena de operaciones con un desembolso conjunto de más de 2.000 M€ (exactamente 2.017,27 M€ hasta octubre).
Hispania Real Socimi ha sido una de las más activas desde su salida a bolsa el pasado mes de marzo y suma ya un total de 11 operaciones por valor de 352 M€. Entre sus principales movimientos figura la compra del 90% del capital de Oncisa por un importe de 80 M€, la promotora de la ONCE, propietaria de ocho edificios de oficinas en Madrid y otro más en Málaga.
Hispania se ha hecho además con varios edificios de viviendas en Barcelona y en las localidades madrileñas de Majadahonda y San Sebastián de los Reyes, así como varias oficinas en Madrid y Barcelona. También ha adquirido la titularidad de dos hoteles de la cadena NH en la Comunidad de Madrid (‘NH Pacífico’ y ‘NH San Sebastián de los Reyes’), otro en Santa Cruz de Tenerife (‘Meliá Jardines del Teide’) y un cuarto en Marbella (‘Hotel Guadalmina SPA & Golf Resort’). En su accionariado figuran los fondos estadounidenses de los millonarios John Paulson y George Soros -presente también en el capital de la constructora FCC-. Rafael Miranda, expresidente de Endesa, preside el consejo de administración de Hispania.
La sociedad de inversión Azora se encarga de la gestión de Hispania, que prevé gastar otros 200 M€ durante los próximos tres años. Hay que recordar que Azora fue creada por Fernando Gumuzio y Concha Osácar, ambos con una dilata experiencia en el negocio de las inversiones, y que cuenta con su propia promotora inmobiliaria (Lazora), especializada en el desarrollo de viviendas en alquiler, con una cartera de activos valorada en 847 M€ y formada por 63 inmuebles con 6.693 viviendas y otros tres inmuebles para el desarrollo de 332 nuevas viviendas durante el periodo 2014-2015.
Lar España tampoco ha pasado inadvertida desde su salida a bolsa también en marzo. Detrás de esta socimi figura el grupo inmobiliario Lar, con una cartera residencial de 10.370 viviendas, nueve centros comerciales en gestión (valorados en 612 M€), cinco parques industriales y nueve edificios de oficinas. Su socimi prevé invertir 400 M€ y, de momento, ha cerrado nueve operaciones por valor de unos 213 M€. Entre sus principales movimientos destaca la compra de cuatro centros comerciales -entre ellos el ‘Anec Blau’ de Casteldefells-. En su accionariado están presentes cinco fondos de inversión estadounidenses, liderados por Franklyn Templeton.
Merlin invertirá 1.250 M€
Aunque sólo ha protagonizado seis operaciones -en octubre compró cinco edificios por 130 M€-, Merlin Properties Socimi , que cotiza desde junio, es la que mayor volumen ha invertido, con más de 1.199 M€. Su operación estrella ha sido la compra de 880 oficinas y cinco edificios del BBVA por cerca de 740 M€. También destaca la adquisición del centro comercial ‘Marineda City’ en A Coruña por 260 M€ y que era propiedad de Invest Cos, participada por los conocidos empresarios Manuel Jove, Modesto Rodríguez, José Collazo y José Souto. La compra incluye el el hotel ‘Carrís Marineda’.
En total, la socimi prevé invertir alrededor de 1.250 M€. Tras la gestión de Merlin se encuentra el fondo español Magic Real Estate de Ismael Clemente y Miguel Ollero, quienes crearon esta sociedad en 2012 tras su salida de Deutsche Bank. En el capital de Merlin figuran, entre otros, Union Bank of Switzerland (UBS) y Goldman Sachs.
La cuarta socimi, Axia Real Estate , se estrenó en julio y lleva cerradas cinco operaciones por más de 203 M€ -en octubre adquirió tres naves por 35 M€-. Entre ellas destaca la compra al fondo holandés Wereldhave de un paquete de activos que incluye el centro comercial ‘Planetocio’ y varios edificios de oficinas y naves industriales en la Comunidad de Madrid. Al frente de su equipo gestor figuran el promotor Luis López de Herrera-Oria y Luis Arredondo, expresidente de Urbis y de Santander Global Properties. En su capital figuran bancos y fondos de inversión como Deutsche Bank, Barclays, JP Morgan y Citigroup.
Quabit lanza Bulwin
La última en cotizar será Bulwin Investments , la socimi que lanzará la inmobiliaria Quabit y que prevé captar entre 400 y 500 M€ para llevar a cabo sus inversiones. Sabadell también planea transformar su fondo inmobiliario en una socimi y la inmobiliaria patrimonialista GMP también lanzará una socimi.
Al margen de estas socimi, otras tres han comenzado a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Son sociedades de carácter familiar y con inversiones mucho más modestas. Entrecampos Cuatro Socimi -vaorada en unos 87 M€- debutó en noviembre de 2013 e integra varias compañías con un patrimonio compuesto de viviendas, locales y oficinas en alquiler en España y Alemania. Promorent Socimi, del grupo familiar Pavón Olid, llegó a comienzos de 2014, con unos activos de unos 9 M€, mientras que en julio se estrenó en el MAB la sociedad Mercal Inmuebles, valorada en unos 25 M€.
Raúl Templado