La consultora especializada en el mercado inmobiliario RR. de Acuña y Asociados acaba de publicar el 'Anuario Inmobiliario 2009', en el que dibuja un panoraba bastante oscuro para el sector de la construcción. El estudio cifra el stock de viviendas en circulación para su venta en 1.623.042, entre las que se encuentran 582.795 de segunda mano, 507.847 nuevas terminadas y sin colocar y 469.234 en construcción. Según RR. de Acuña, con los mismos niveles de demanda de 2008 se necesitarían siete años para absorber este stock de viviendas, momento en el que se iniciará la reactivación del sector y los efectos positivos sobre la economía. La sobre-oferta es mayor en las casas de precios altos, sin embargo en los tramos de precios más bajos el stock se podría absorber en unos tres años e incluso necesitar de la edificación de nuevas viviendas de este tipo.

En lo que se refiere a los precios de las casas, la única vía para la venta de las usadas será la rebaja importante de los mismos, mientras que la decisión en el caso de la vivienda nueva está en manos de las entidades financieras. Así, como consecuencia del compromiso asumido con estas promociones y en salvaguardar su propio interés, los bancos y cajas forzarán al máximo a los promotores para conseguir la venta de las viviendas construidas o en fase de edificación. Esto hará que se mueva más el mercado de la vivienda nueva que el de la usada. Durante el año 2008 la mayor parte de las inmobiliarias bajaron los precios de sus promociones una media de un 15% y el que lo sigan haciendo dependerá sólamente del acuerdo entre inmobiliaria y entidad financiera, ya que alguien tendrá que asumir las pérdidas. En cualquier caso, la única forma de deshacerse a medio plazo de estos stocks de vivienda nueva no vendida será venderlos por debajo de costo. Sin embargo, para RR. de Acuña el principal problema para el sector no está en la venta del stock de vivienda nueva o en construcción, cuyo periodo es más o menos ajustable, y sí en la inversión empleada en la compra de suelo, que no se va a poder recuperar en un plazo medio.

El estudio de RR. de Acuña pone en la UCI al negocio de la promoción inmobiliaria y contempla la desaparición de la mayor parte de las promotoras durante los dos próximos años. Éstas no aprovecharon los años de bonanza para mejorar sus beneficios, probablemente -afirma el estudio- por una deficiente gestión: al disfrutar de una ganancia fácil, descuidaron los costes, tanto en la compra de suelo como en la ejecución de las propias obras. Ha bastado que se modere el precio de las viviendas y de la demanda para generar la situación actual de ahogo financiero. En este círculo visioso se han visto también inmersos constructoras y fabricantes de materiales de construcción.

En el caso de las constructoras, durante los últimos trimestres de 2008 y 2009 la actividad ha descendido entre un 30 y un 40%, porcentaje que se elevaría hasta el 60% en edificación de viviendas. A diferencia de las promotoras, las constructoras no tienen activos significativos para refinanciar deuda, situación que está desembocando en procedimientos concursales. Para RR. de Acuña, más del 75% de las constructoras vinculadas básicamente a la edificación de viviendas desaparecerán y sólo se mantendrán las que hayan diversificado hacia obra pública, energía, medio ambiente, entre otras actividades. Por su parte, los fabricantes de materiales han pasado a contar con capacidades de producción cuatro veces superiores a la demanda actual. Esta sobrecapacidad continuará siendo excesiva incluso cuando el stock de viviendas sea absorbido, ya que la demanda no alcanzará los niveles de años pasados. La desaparición de fabricantes se producirá de forma secuencial y comenzará por los productores de materias primas más básicas.