La industria de la construcción europea ha pasado por unos años muy difíciles durante las crisis financieras, ya que la nueva construcción residencial y no residencial (dentro de los 19 miembros de Euroconstruct) bajó más de un 40%. Hubo que esperar hasta 2014 para que la producción total de la construcción comenzara a aumentar de nuevo y, desde entonces, han sido principalmente los edificios de nueva vivienda los que están contribuyendo a la tendencia positiva.
El desarrollo es el resultado de una recuperación económica estable -aunque débil-, con recursos públicos sometidos a tensión en muchos países miembros. Llevará algún tiempo hasta que el crecimiento económico alcance el nivel en que estaba. Nuevas inversiones en edificios no residenciales privados son necesarias a fin de aumentar la capacidad total en términos de producción de la industria, del sector de oficinas, comercial y logístico. El crecimiento anual promedio de apenas 1,7% previsto para la edificación no residencial a partir de 2017 y hasta 2019 indica que no vamos a llegar a ese punto hasta dentro de algún tiempo (CE-82 de noviembre de 2016), pero ¿qué nos espera más allá de este período previsto?
Rara vez hay iniciativas públicas que afectan directamente a este sector del mercado y las decisiones de inversión se basan en el desarrollo del empleo, el consumo privado, la producción de la industria, etc. Sin embargo, hay otras fuerzas emergentes cuyo impacto en el sector de edificación privada no residencial aún no se comprenden con claridad. Podemos obtener algunas ideas mirando a los países donde la economía se ha desarrollado lo suficiente como para empujar por algún tiempo la brecha de producción (output gap) por encima del cero y las conclusiones no son nada alentadoras.
Suecia es un ejemplo. Históricamente, las inversiones en nuevos edificios no residenciales privados suelen venir tras el desarrollo económico, con un pico en la edificación en el momento -o justo después- de que la brecha de producción alcanza el punto más alto del ciclo económico. Esta vez no podemos ver esta tendencia. De hecho, las inversiones incluso bajaron un 9% en 2015, cuando el PIB creció más del cuatro por ciento. El año pasado, la construcción empezó a subir, como era de esperar, pero no se prevé que la actividad de la construcción alcance un pico similar a los que se han vivido más recientemente, ligados al boom de las nuevas tecnologías en el cambio de milenio, o justo antes de las crisis financieras. Entonces, ¿qué está sucediendo? Hay algunas cosas que vale la pena mencionar.
El fuerte crecimiento económico de los últimos años es inusual ya que está principalmente impulsado a nivel nacional y como resultado de una política fiscal y monetaria expansiva. Con una economía pequeña y abierta, Suecia se ha desarrollado previamente en paralelo a la demanda internacional de bienes y servicios suecos. Por lo tanto, los nuevos puestos de trabajo son, en mayor medida que antes, puestos de trabajo de baja remuneración del sector servicios, en parte como resultado de las medidas de estímulo aplicadas, como la rebaja del 50% del IVA en restaurantes y la deducción fiscal del 50% en los servicios domésticos. Estos puestos de trabajo no generan el mismo spin-off en la demanda de servicios o espacio de oficinas e industriales como lo hacen los puestos de trabajo tradicionales de la industria de exportación.
Si lo miramos con una mayor perspectiva de tiempo, estamos en el comienzo de una conversión de los mercados de trabajo que muchos analistas afirman que van a tener un impacto tan profundo como la industrialización. Esta vez, se basa en una nueva ola de digitalización que permite un más potente e inteligente procesamiento de datos en combinación con cantidades enormes de información (llamado "la segunda era de la máquina"). Según la SFF (Fundación sueca para la investigación estratégica), alrededor de 450.000 puestos de trabajo desaparecieron en Suecia entre 2006 y 2011, debido a la automatización en la industria, el comercio y la administración, y es probable que el 50% de todos los puestos de trabajo de cuello blanco desaparezcan en los próximos 20 años (revisión, banca, control, vigilancia e investigación, etc.). Tareas de resolución de problemas también están en riesgo y probablemente la única manera de tener un empleo bien pagado en el futuro es conseguir un trabajo con un cierto grado de creatividad experimental y pensamiento innovador. Hay diferentes opiniones sobre la rapidez con que se desarrollará esta "segunda era de la máquina" y cuántos otros empleos se van a crear, pero no cambia el hecho de que una gran proporción de la clase media de cuello blanco, tal y como la conocemos hoy, estará bajo una grave presión.
Al mismo tiempo, vemos una mejora continua de la eficiencia espacial mediante la racionalización de la producción industrial y la gestión de inventarios. Hoy en día, una nueva oficina está construida para ofrecer aproximadamente la mitad de la superficie por empleado en comparación con una oficina construida en los 80. A medida que el valor de la ubicación aumenta, debido a la densificación de la ciudad y una creciente importancia del transporte público, los edificios comerciales y de oficinas tienen que utilizar los inmuebles en lugares favorables de manera óptima. La capacidad de ser más flexible y trabajar desde casa, en otra ciudad, en la casa de vacaciones, con un cliente, de viaje o en hoteles, restaurantes y cafés está fusionando los lugares de trabajo con los espacios públicos y privados, contribuyendo todo ello a una mejora de la eficiencia del espacio. Por el lado contrario, las propiedades en lugares menos favorables, con un potencial de modernización limitado o sin capacidad para transformarse en otros usos, se van eliminando gradualmente.
El crecimiento reciente de la población y el consumo privado, por lo general, crean fundamentos sólidos para una demanda creciente de edificios comerciales, pero las nuevas tecnologías y el comportamiento cambiante del consumidor obligan a las cadenas minoristas a repensarse. El año pasado, el comercio electrónico creció un 16% mientras que el comercio tradicional subió un 1,5%. Swedbank espera que el comercio electrónico capture el 40% del mercado minorista total para 2024 y muchos analistas creen que este año será el primero en que el comercio electrónico sea la causa del crecimiento total en el sector minorista. Algunos promotores de viviendas ya han adoptado este desarrollo ofreciendo soluciones que permiten grandes entregas cuando nadie está en casa. Sin embargo, las nuevas condiciones también requieren inversiones, en nuevas tecnologías y en distribución eficiente, pero también en los propios edificios. Factores como el entretenimiento, los restaurantes y los cafés desempeñan un papel cada vez más importante a la hora de elegir dónde ir de compras. Los nuevos edificios comerciales se hacen más grandes y lujosos a la vez que más de 80 centros comerciales en Suecia están luchando con apuros, principalmente centros comerciales y centros residenciales.
Alemania es un país que parece estar en una situación similar a Suecia, donde la construcción de nuevos edificios privados no residenciales se ha mantenido baja y casi sin cambios a pesar de una brecha de producción por encima de cero desde 2014. Pero para ser justos, también tenemos un buen crecimiento del PIB junto a crecientes inversiones en nuevos edificios privados no residenciales en Hungría e Irlanda. Además, las inversiones en edificios no residenciales en Bélgica y Suiza han permanecido comparativamente altas, a pesar de un desarrollo económico relativamente débil desde las crisis financieras. Estas diferencias y similitudes muestran la complejidad de esta transformación. La evolución futura dependerá de las condiciones únicas que existen en cada país, lo que pone de manifiesto la importancia del conocimiento local y las perspectivas de las diferencias regionales.
Entonces, ¿está Suecia liderando el camino? En una perspectiva de corto plazo, (dentro de nuestro período de previsión), Europa está lo suficientemente diversificada como para contestar en términos generales que no. El clima de la industria también ha mejorado en Suecia y las tasas de vacantes en oficinas han caído a niveles muy bajos en las áreas de CDB. Las cosas no cambian de la noche a la mañana en el mercado de la construcción y la cantidad de nuevos edificios industriales y de oficinas podría elevarse en los próximos años más de lo que preveemos hoy. También se pueden subestimar las inversiones iniciales necesarias en inmobiliario para tener éxito en un mundo donde domina el comercio electrónico, donde la automatización ha dejado desempleado a su vecino el controlador aéreo y donde un empleado promedio sólo pasa uno o dos días a la semana en la oficina.
Sin embargo, esto no cambia el hecho de que la evolución técnica, los cambios de comportamiento del consumidor y la transformación del mercado de trabajo ya tienen un impacto negativo en la demanda de nuevos edificios privados no residenciales en Suecia. Se estima que los metros cuadrados de edificación que se inicien anualmente entre 2015 y 2019 sólo superarán en un 8% el promedio de los últimos 20 años, a pesar de un crecimiento inusualmente fuerte de la población, el empleo y el consumo privado. Tenemos que entender a estas fuerzas impulsoras porque son implacables, porque seguirán creciendo y porque ninguna frontera nacional las va a detener.
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