El mercado de inversión en oficinas en España supera ya los 2.100 M€ en los nueve primeros meses del año, según Savills Aguirre Newman, que apunta que este volumen, tan solo un 10% inferior a la cifra obtenida en todo 2017, alcanzará a cierre de año niveles similares al año pasado. Según el informe, Madrid supone el 70% del total nacional, con más de 1.400 M€ de inversión en este periodo, lo que representa un volumen acumulado un 21% superior al nivel medio transaccionado durante los tres primeros trimestres de la serie histórica. Si bien, la inversión en oficinas ha representado durante este periodo el 32% de la inversión total en el mercado terciario, lejos del 42 % de la serie histórica.

La cifra concreta de inversión trimestral es de cerca de 800 M y ha sido impulsada por tres megaoperaciones que han acumulado 511 M de inversión: la inversión de Tristan en el portfolio de ocho edificios de Colonial, la adquisición del edificio Pórtico por parte de Amundi y la compra de la sede de FCC en La Tablas por parte de Safra Sarasin.

El capital internacional continúa ganando terreno en el mercado de oficinas de Madrid, concentrando el 77% del total e impulsado por las operaciones con el ticket más elevado. Respecto a las operaciones, entre enero y octubre, se han producido 19 dentro de la M-30 y otras 19 fuera, si bien, la distribución del volumen de inversión ha mostrado una clara inclinación a la periferia (con más del 80%) debido al peso de las operaciones más voluminosas.

Según el estudio de Savills Aguirre Newman, el volumen de absorción registrado entre julio y septiembre ha superado los 160.000 m2, lo que representa un crecimiento del 40% respecto al mismo periodo de 2017, y el total de los tres primeros trimestres ha alcanzado los 440.000 m2, un 4% superior respecto a 2017.

El sector más activo ha sido servicios profesionales, que ha concentrado el 36% de la contratación, sector en el que destaca el negocio de los centros de coworking, que acumula ya en Madrid más de 40.000 m2 y ha pasado de significar apenas el 1% del mercado en 2014, al 10 % en el acumulado de los tres primeros trimestres del año.

En cuanto a la disponibilidad, los poco más de 1,26 M de m2 disponibles de manera inmediata en el mercado de oficinas de Madrid, sitúan la tasa de vacío en el 9,6%. El mercado continúa, pues, ajustando lentamente a la baja el volumen de oferta. De hecho, la zona prime, con poco más del 2,5 % de disponibilidad, tiene cada vez más limitadas las alternativas de espacios en oferta.

Respecto a la disponibilidad futura, en los próximos 15 meses se espera la entrega de poco más de 280.000 m2 nuevos o renovados al mercado, de los que 180.000 m2 (el 65% del total) están todavía vacíos. El interior de la M-30, con 66.000 m2, concentrará el 36% de la oferta, distribuido entre área urbana y CBD.

Savills Aguirre Newman apunta en el informe que la renta media ponderada del tercer trimestre se ha situado en los 17,50 €/m2/mes, lo que representa un crecimiento del 3% respecto al dato de 2017, mientras que la renta media de mercado, sin tener en cuenta el tamaño de la operación, se ha incrementado un 11% respecto a 2017. Las cinco rentas más altas, todas por debajo de los 34€/m2/mes, tuvieron lugar en espacios de 350 m2 de media en la zona prime y CBD.

El estudio también señala que los niveles de rentabilidad se mantienen estables respecto a los trimestres anteriores. La yield prime CBD continúa en 3,25 % y prime descentralizado (fuera de la M-30) en 4,75 %.

Previsiones

Según Savills Aguirre Newman, el buen comportamiento del mercado durante el tercer trimestre del año permite prever un volumen anual superior a los 600.000 m2, al tiempo que la oferta procedente de nuevos desarrollos y proyectos de rehabilitación paliará la escasez de producto de calidad. La demanda continuará apostando por inmuebles con prestaciones superiores a la media del mercado a pesar de que implique rentas más altas.

Los valores de renta continuarán en movimiento alcista impulsados por el producto nuevo y renovado que cumpla con los nuevos estándares de calidad de la demanda actual. La consultora internacional ha identificado cerca de 1.000 millones de pipeline en el mercado inversor para los próximos meses.