Este sitio hace uso de cookies propias y de terceros para analizar ciertos hábitos durante su navegación y ofrecerle publicidad adaptada a sus intereses. Al seguir navegando entendemos que acepta nuestra Política de Cookies.

Aceptar
Abrir menú

Un mercado en transición hacia el build to rent

La situación del sector inmobiliario actual es de sobra conocida por todos: nuestros jóvenes se emancipan cada vez más tarde porque las barreras de acceso a una vivienda en propiedad siguen incrementándose; el porcentaje de ingresos que destinan al alquiler las familias que viven en Madrid o Barcelona llega a alcanzar el 50% de los mismos, los precios de los alquileres en España han aumentado 30 veces más que el salario medio en los últimos años… Y, sin embargo, el negocio de la promoción inmobiliaria no ha cambiado, continúa manteniendo la misma estructura durante los últimos 50 años, basada en tres figuras fundamentales y con roles excluyentes entre sí: el promotor, el financiador y el comprador.

Un mercado en transición hacia el build to rent

Para continuar siendo competitivo, el sector está abocado a un cambio de mentalidad ante el imperativo de buscar soluciones alternativas a las desarrolladas hasta ahora. Si bien no es sencillo, este cambio sí es posible y debe comenzar por los promotores. En esta estructura tradicional que comentaba, los promotores, que necesitan de capacidad financiera para acometer las obras y la promoción de viviendas, están habituados a firmar, en primer lugar, los contratos de compra-venta sobre plano, para poder de esta forma acreditar su solvencia ante los financiadores y, después, en segundo lugar, las “entradas” y “entregas a cuenta” de los compradores individuales.

Sólo si la promoción no genera el éxito esperado (ya sea por sobreexposición comercial en la zona, falta de capacidad financiera, debido a que se trata de localizaciones con un riesgo elevado de demanda de compra o por la necesidad de sacar de balance la promoción), el promotor se replantea el proyecto con el objetivo de reorientarlo desde la venta minorista a la conocida como venta en bloque para su posterior alquiler. Pero ahí está la clave, los promotores consideran ésta sólo como una segunda opción.

Esta realidad está muy lejos de la de otros países europeos en los que el build to rent residencial supone una realidad ampliamente extendida y se construyen viviendas pensadas desde el primer momento para el alquiler. Ocurre así, por ejemplo, en Reino Unido, donde sólo en el primer trimestre de 2019 se multiplicó por cuatro la inversión destinada a build to rent respecto al mismo periodo de 2018. Y es que el modelo build to rent atrae la atención de los inversores al tiempo que aporta una solución habitacional flexible que se adapta a las necesidades de vivienda de cada etapa vital. De hecho, esta última es la razón principal por la que este modelo empieza a abrirse paso, por una necesidad no satisfecha -la de vivienda- que, junto a nuevos hábitos de consumo por parte de las generaciones más jóvenes -la “no renuncia” al presente por algo futuro y la demanda de flexibilidad para poder cambiar de casa, por ejemplo, ante la movilidad laboral- y la imposibilidad de acceder a una vivienda en propiedad de otros, está generando el caldo de cultivo idóneo para crear una necesidad no ya coyuntural, sino estructural, de vivienda en alquiler.

Ahora bien, si queremos que el build to rent sea la respuesta, aún queda mucho camino por recorrer. Algunas entidades financieras ya están empezando a comprender la promoción en alquiler sin necesidad de la presencia tradicional de hipotecas, pero ¿qué porcentaje de su negocio inmobiliario otorgarán a este tipo de operaciones? Tendremos que esperar todavía para averiguarlo.

De hecho, en los últimos meses se ha hablado mucho de las cifras que moverá el build to rent en los próximos años, pero lo que no se ha dicho tanto es de dónde proceden y de cuáles son las variables que toman en consideración: ¿suelos que no encajan en la venta?, ¿cuantificación del suelo con sobreexposición comercial de los grandes tenedores de suelo en determinados ámbitos?, ¿cantidad de capital que necesitan invertir los compradores únicos que están llegando? O, quizá, simplemente su origen provenga de cuadrar la demanda cuantificada con la necesidad de oferta.

En cualquier caso, se trata de variables difíciles de medir cuya optimista conclusión está muy lejos de hacerse realidad mientras no se aborden otras cuestiones fundamentales para lograr la transición hacia un cambio en el régimen de tenencia dentro de un mercado convulso y tensionado. Una de las primeras es la necesaria colaboración público-privada (CPP) a nivel tanto estatal como autonómico y local, en la que el papel de la administración pública resulta esencial. La administración pública puede y debe tomar partido. No sólo se trata de poner suelo a disposición de la construcción de viviendas destinadas al alquiler asequible, sino también de sentarse a trabajar codo con codo con aquellos actores que, como Tectum GM y la gestora inmobiliaria Locare, llevamos tiempo trabajando por impulsar la vivienda asequible para así, juntos, desarrollar soluciones transversales que nos permitan salvar los obstáculos que nos encontramos en este sector para desarrollar un parque de vivienda en alquiler capaz de dar respuesta a la demanda actual sin comprometer en exceso la política presupuestaria de ayuntamientos y comunidades autónomas.

En definitiva, el build to rent ha llegado para quedarse y está llamado a solucionar los problemas de acceso a la vivienda siempre, eso sí, que todo el sector, seamos capaces de hacer los deberes que nos corresponden y que, en resumen, pasan por cambiar la mentalidad promotora para que promover para alquiler sea una línea de negocio en sí misma, y no una opción alternativa; el impulso a la CPP y, por supuesto, trabajar por la especialización en el sector, para que los promotores dedicados en exclusiva al alquiler puedan hacerse un hueco, lo que conllevaría también la especialización en las estructuras necesarias para estas operaciones.

Andrés Horcajada, CEO de Locare y socio fundador de Tectum



Compartir por e-mail

Recibe nuestras Newsletters

¿Ya estás registrado? Gestionar sin cuenta Alimarket

Marca los sectores que te interesan y recibirás una newsletter diaria con los titulares de las principales noticias

<

Gestiona tus preferencias a nuestras Newsletters

Recibirás un mail de acceso para gestionar tus preferencias de newsletters