El retraso en la concesión de licencias de obra nueva y primera ocupación tiene un coste para el comprador de 12.802 € por vivienda, según el informe Licencias urbanísticas: El tributo invisible, elaborado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) junto con EY Abogados (el área de asesoramiento fiscal y legal de la firma de servicios profesionales EY). El estudio analiza los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas y los consecuentes costes en diez municipios españoles: Madrid capital, Majadahonda, Las Rozas, San Sebastián de los Reyes, Pozuelo de Alarcón (todos en la Comunidad de Madrid), Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, Valencia y Zaragoza.

El informe estima que el tiempo medio que tardan en otorgarse las licencias de obra nueva en España es de 12 meses, a pesar de que la legislación recomienda un plazo máximo de tres meses para obras mayores y un mes para obras menores. Respecto a la licencia de primera ocupación, la dilación media en España es de tres meses.

Los clientes son los más afectados por los retrasos

Tomando como referencia el precio medio de la vivienda publicado por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, así como los 12 meses de media para la concesión de licencias aportados por Asprima para este análisis, el informe refleja que el mayor sobrecoste de toda España lo sufren los compradores de vivienda nueva en Majadahonda que, con un retraso medio de 16 meses (con su específico coste financiero provocado por la ampliación del crédito durante dicho periodo), alcanza de media los 39.003 €. Este importe supone un 10,6% del precio total de venta de los inmuebles, incluyendo los costes derivados de la ampliación del alquiler del comprador.

En segunda posición le sigue Pozuelo, con una demora de 14 meses y un coste para el comprador de 35.052 €, lo que supone un 8,83% del precio final. En tercer lugar se sitúa Madrid capital, con una dilación de 12 meses y un coste de 28.606 € (6,56% sobre precio final).

Las Rozas se posiciona como el cuarto municipio, con una demora de 14 meses y un coste de 27.919 € (8,44%), seguida de Barcelona, que suma 12 meses de retraso con un coste de 26.145 € (5,76%) y San Sebastián de los Reyes, con otros 14 meses de demora y un coste de 24.038 € (7,52%). En séptima posición se sitúa Palma de Mallorca, con retrasos de 12 meses, que generan un coste para el comprador de 18.111 € (5,54%).

En el caso de Valencia, aunque los retrasos son de 12 meses, el coste es de 9.679 € (4,37%), similar a lo que ocurre en Zaragoza, ciudad en la que los compradores asumen un sobrecoste de 8.005 € (3,33%). El municipio menos afectado del análisis es Málaga, con una dilación de ocho meses y un coste de 7.272 € (3,11%).

Por tanto, los consumidores finales deben asumir el sobreprecio a la vez que prolongan su estancia en su anterior domicilio, lo que conlleva un sobrecoste en términos de arrendamiento, de intereses devengados por aquellas hipotecas asociadas a antiguas viviendas o de retraso en la transmisión de dicho inmueble.

Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, “con este informe queremos sacar a la luz los costes que conllevan, tanto para el promotor como para el consumidor final, los retrasos en la concesión de licencias. Es inasumible que el comprador de una vivienda pueda llegar a tener un sobrecoste del 10% del precio como ocurre en algunas localizaciones, lo cual representa más de 39.000 €, a causa de estos retrasos. La Administración debe agilizar la tramitación dotando de recursos a sus propios departamentos, externalizado la gestión de algunos procedimientos y digitalizando procesos”.

Para Juan Carpizo, socio responsable tributación local y medioambiental de EY Abogados, “la extensión en los tiempos de tramitación de licencias, así como la falta de homogeneización de la legislación en materia de tributación y normativa local son dos de los principales factores que generan mayor inseguridad jurídica a la inversión y la atracción de capital. Se debería abordar, más en un momento crítico como el actual, un avance en este ámbito y adoptar medidas generalizadas con el objetivo de minorar la carga tributaria para ciudadanos y empresas”.

La recaudación de los ayuntamientos también se ve afectada

Las arcas públicas también se ven afectadas por los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas ya que, con un plazo medio nacional de concesión de licencias de obra nueva que asciende a 12 meses, los ayuntamientos dejan de ingresar la recaudación del IBI urbano correspondiente a propietarios de nuevas viviendas durante ese periodo. El informe cuantifica el impacto recaudatorio en un descenso de ingresos de 10.012.117 € para el Ayuntamiento de Madrid; 4.230.500 € para el de Barcelona y 1.506.314 € para el de Valencia.

Esto mismo ocurre con otra serie de tributos que acompañan a la titularidad de una vivienda, como la Tasa de Vados o el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Asimismo, el retraso en la concesión de licencias puede tener un efecto directo en la incidencia del sector de la construcción en la economía, ya que a cierre de 2019 aportaba el 10% del PIB en términos de demanda, y emplea a más de 1.284.000 personas.

Soluciones para reducir los plazos de concesión de las licencias

Ante la inactividad de las autoridades oficiales para dar respuesta a la demanda de licencias, han proliferado en los últimos tiempos numerosas entidades privadas, empresas colaboradoras de licencias urbanísticas (ECLU), destinadas a agilizar los trámites derivados de la concesión de las licencias urbanísticas. Esta externalización es parcial y opcional y puede abarcar distintas funciones desde el control previo de los proyectos técnicos hasta la verificación del cumplimiento de exigencias impuestas para cada licencia.

La irrupción de la tecnología también mira al sector y la digitalización se postula como una alternativa. En este sentido, Asprima, en colaboración con la empresa Cype, ha desarrollado CyperUrban, un software gratuito que tiene como fin agilizar y mejorar la calidad del proceso de justificación y validación de la normativa urbanística. Esta herramienta ya se ha utilizado en el ayuntamiento de Rivas-Vaciamadrid y ha podido reducir el plazo de tramitación de las licencias entre un 40% y 50% y rebajar los plazos de tramitación de 4 a 2 meses y medio.

Por otra parte, la propia legislación española prevé desde 2009 la posibilidad de sustituir las licencias por comunicaciones previas y/o declaraciones responsables, un acto administrativo menos intervencionista y de verificación posterior, lo que permite que el ejercicio de ciertas actividades no se someta a la obtención de licencia.