El sector inmobiliario, tradicionalmente poco acostumbrado al cambio, está viviendo momentos convulsos por la situación social tan compleja en la que estamos inmersos. Una realidad que puede derivar en una crisis de acceso a la vivienda por parte de un amplio segmento de la sociedad. Una tensa situación de la que surge la propuesta del Gobierno de regular el alquiler.
Estamos de acuerdo en que la administración pública puede y debe tomar partido, por ejemplo, poniendo a disposición el necesario suelo para la construcción de viviendas destinadas al alquiler asequible, pero plantearnos un escenario de regulación de precios como el que quiere aprobarse nos traerá, sin duda, un resultado similar al de otros países que han seguido este camino. Si hacemos lo mismo, ¿por qué cabría esperar mejores resultados?
No existen soluciones únicas, pero obviando la opinión de sector y los profesionales, no lograremos soluciones eficaces, se necesita desarrollar soluciones transversales que permitan afrontar los escollos existentes para desarrollar un parque de vivienda público-privado en alquiler, capaz de dar respuesta a la demanda actual, sin comprometer en exceso la política presupuestaria.
Estoy convencido de que la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, producirá el efecto contrario al buscado, reduciendo aún más la oferta, elevando los precios y ralentizando el mercado del alquiler, lo que afectará a los inquilinos más vulnerables.
Otro efecto contrario que este tipo de medidas provocan, es la desincentivación del desarrollo de nuevas viviendas en alquiler, lo que supondrá, con toda certeza, la ralentización de la llegada del capital necesario que apueste por la creación de carteras de alquiler asequible, a semejanza de las existentes en Europa.
La aplicación de regulación de precios que solicita Unidas Podemos, solo generaría una disminución de la oferta como antes he señalado, ya que políticas intrusivas que alteran reglas básicas en las relaciones privadas no solucionan el problema de acceso a la vivienda, sino que generan incertidumbre tanto en el mercado de venta como de alquiler.
Cuando se limita el precio del alquiler, y por tanto la rentabilidad de los tenedores de vivienda, lo que se incentiva es realmente, en un primer momento, la retirada de unidades en mercado y la búsqueda de otro destino para ellas distinto al alquiler. A medio plazo se producirá un mayor gap entre oferta y demanda que la que inicialmente ha elevado los precios de mercado.
Los efectos, de una medida de este tipo, son incontables desde la obvia caída de los niveles de actividad de la construcción, que se extiende posteriormente a otras industrias y servicios, no solo aquellos conexos, y de forma generalizada, afectará al empleo, al nivel de los salarios y, en definitiva, a la renta disponible de las personas, a la desincentivación de la inversión, como he señalado anteriormente.
Este tipo de medidas populistas acaban beneficiando únicamente a quienes las intercambian por los votos de aquellos que se sienten beneficiados a corto plazo por ellas. Como ya ha sido más que constatado, toda medida de regulación de precios genera unas ineficiencias en el mercado que acaban afectando al bienestar general y, por ende, a aquellos que las disfrutaron inicialmente; aunque principalmente a las generaciones posteriores.
Andrés Horcajada es consejero delegado de Tectum Global Management
