En España se construirán 184.000 nuevas viviendas hasta 2026, según datos del informe Living Property Telescope, elaborado por el equipo de Real Estate del área de Estrategia y Transacciones de EY (Ernst & Young). Según dicho informe, el próximo año está previsto que se pongan en el mercado 49.000 unidades, de las que el 7% estarán destinadas al alquiler, una cifra que se reducirá hasta las 38.000 viviendas en 2024 (7% para alquiler).

La causa de este descenso en las previsiones obedece al incremento de los costes de financiación y a un escenario de recesión de la economía mundial que se verá a partir del próximo año. No obstante, en 2025, el informe señala que se construirán 45.000 viviendas (10% destinadas al alquiler) y aumentará hasta las 52.000 unidades en 2026, donde el build to rent supondrá el 13% de esa cantidad. El informe señala que para el periodo 2027-2030 la cifra alcanzará las 198.000 viviendas, con el 34% destinadas al alquiler.

La inversión mundial cae un 26% hasta los 297.000 M€

Según el análisis de EY, los fondos de inversión inmobiliaria anticiparon sus inversiones en el mercado residencial español durante el primer semestre para adelantarse a la subida de los tipos de interés y a los riesgos geopolíticos internacionales. "Nos encontramos en un ejercicio marcado por la crisis geopolítica y por el encarecimiento del capital a ambos lados del Atlántico, circunstancia por la cual el capital institucional se ha decantado por sobreponderar sus carteras de inversión mayorista en el mercado de Estados Unidos, concentrando así el 25% del total de un mercado de inversión institucional mundial, que alcanzó los 297.000 M€, retrocediendo un 26% respecto del 2021", según el informe.

La inversión aumenta un 40% en España en 2022

Europa, con una caída del 45% tras un año 2021 récord, ha transaccionado en 2022 solamente 55.000 M€ de inversión mayorista al haber sido muy penalizada por los inversores institucionales desde el comienzo de la invasión rusa de Ucrania. Mientras que España, aunque únicamente protagoniza el 4% de la inversión institucional en Europa, alcanza un volumen de 3.900 M€ entre inversión directa y transacciones de préstamos con subyacente inmobiliario, y sorprendentemente, crece un 40% respecto a 2021 debido a la más que elevada actividad materializada entre enero y junio de 2022.

Para Javier García-Mateo, socio responsable del sector de Real Estate del área de Estrategia y Transacciones de EY en España “los fondos de inversión aceleraron sus adquisiciones ante el progresivo encarecimiento de las condiciones de financiación una vez que su capital ya había sido levantado y preparado para ser invertido con anterioridad al estallido de la guerra”. Según los datos del informe realizado por EY, la percepción generalizada por parte de los vendedores del deterioro de los fundamentales de la economía también propició un “aumento del interés vendedor” por parte de los tenedores de los activos durante el primer semestre del ejercicio, que no en todos los casos se pudo ver finalmente materializado.

Los inversores institucionales de perfil core como Patrizia, Allianz, Axa o CBRE Investment Management, han sido algunos de los que han protagonizado la actividad, dejando poco margen de maniobra para competir a los inversores de perfil “value added”, como es el caso de Harrison Street o Tikehau. Por el lado de la deuda los inversores más destacados en España han sido Deutsche Bank, Cerberus, Morgan Stanley o Fortress.

El alquiler ya no es la opción más viable

The Living Property Telescope realiza igualmente un análisis en detalle de la tasa de esfuerzo de los mercados locales españoles a la hora de comprar o alquilar una vivienda, concluyendo que “una década después del punto álgido de la crisis inmobiliaria de España -que tuvo lugar en 2012-, en la actualidad ya no es tan evidente que la opción de alquilar sea más viable para los hogares, tal y como decía el consenso de los expertos de la Firma por aquel entonces”.

Félix Villaverde, director de Real Estate de EY, argumenta que “a pesar del encarecimiento de los costes de financiación hoy en día no está tan claro si a los hogares españoles les compensa alquilar en lugar de comprar, salvo en las tipologías de vivienda de 4 a 5 dormitorios, donde la demanda es mucho más reducida y el alquiler sigue teniendo un precio mucho más competitivo respecto de lo que supone pagar una hipoteca para comprar una vivienda similar en tamaño y calidad”.

El estudio realizado destaca que, siempre que las familias dispongan de un ahorro suficiente para abonar el 20% del precio de entrada de la vivienda, en el 54% de las provincias españolas el análisis de la tasa de esfuerzo media de los hogares para comprar es, incluso en estos momentos; inferior a la de alquilar, hecho que no solo hace decantarse a la mayoría de los residentes locales por la compraventa (más de 520.000 transacciones en el mercado minorista de primera y segunda
mano), sino que además se ve reforzado por el hecho de que el plazo medio de venta de una vivienda en mercado -en casi todos los casos- es inferior a nueve meses, lejos de los 24-36 meses observados durante los años de la crisis financiera.

De esta forma el informe de EY concluye que a pesar del fuerte incremento del Euribor en los últimos seis meses “en estos momentos comprar una vivienda compensa para la mayoría de los españoles siempre que se haya ahorrado para afrontar el 20% del pago inicial, y más en estos momentos donde la oferta en alquiler de obra nueva es tan escasa y va a serlo aún más, hecho que ha frenado de forma notable la promoción de vivienda para alquilar desde marzo, y previendo que hasta 2026 se ajuste en 7.500 unidades que verán retrasada su construcción”, asegura Javier García-Mateo.

Cooperación público-privada necesaria para impulsar el alquiler

Finalmente, EY advierte en su estudio que la subida de los precios del alquiler observada en los últimos cinco años tiene un recorrido escaso debido al endurecimiento de la coyuntura económica española y al mayor esfuerzo que asumen los hogares como consecuencia del impacto que la elevada inflación está suponiendo en su cesta de la compra. De esta manera The Living Property Telescope asegura que,salvo que el Euribor continue su escalada, los precios de alquiler en España deberían ajustarse al menos un 11% para que la demanda de vivienda de 1 a 3 dormitorios se decante por el alquiler en lugar de la compra.

Esta es la razón fundamental por la que los agentes del sector del alquiler están apostando por el segmento affordable, reclamando ayudas por parte de la Administración para promover iniciativas de colaboración público-privada que permita un mejor acceso a la vivienda digna por parte de las clases medias y bajas que no dispongan de ahorro suficiente para poder participar en el mercado de compraventa. Avalon o Culmia, compañías participadas por los inversores norteamericanos Ares Management y Oaktree, respectivamente, son dos claros ejemplos de esta tendencia creciente en nuestro país y que está siendo continuada por la reciente alianza entre CBRE Investment Management y su socio local Elix