Abbaco Markets, compañía dedicada al asesoramiento de pymes y Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), ha presentado su informe 'Radiografía de las socimi en España', que analiza la situación y las perspectivas de este mercado en nuestro país.

Según el estudio, a fecha de 31 de diciembre de 2023 había un total de 116 socimi cotizando en los mercados de valores, tanto nacionales como extranjeros, con siete compañías incorporadas a cotizar, cuatro excluidas de cotización y tres que migraron de mercado durante el pasado año. La capitalización bursátil de las socimi españolas es menor en comparación con los fondos de inversión inmobiliarios (REITs) del resto de países, sobre todo si se compara con Estados Unidos.

La mayoría de las socimi que se han incorporado a cotizar a lo largo de los años lo han hecho con una capitalización bursátil inferior a 100 M€, una tendencia se ha ido acentuando desde el 2018 (a excepción del 2022). Así, en los últimos cinco años más del 70% de las socimi tenían una capitalización bursátil, en el momento de la incorporación, inferior a 100 M€, llegando este porcentaje al 86% en 2020 y 2023, y al 94% en 2021. Esta tendencia a socimi de menor tamaño tiene su origen en la mayor accesibilidad a los mercados surgida de la competencia entre los mismos, con reducción de requisitos y costes asociados, para la admisión a negociación y mantenimiento en el mercado. Debido a esta reducción de costes, tanto en términos financieros como de aplicación de recursos a cumplimiento normativo, proyectos inmobiliarios y sociedades patrimoniales con activos en rentabilidad ahora estudian en su estrategia la opción por el régimen fiscal de socimi.

Con la perspectiva de relajación de tipos de interés, y con un gobierno ya constituido en España, se prevé un escenario positivo de inversión en el mercado inmobiliario en 2024 y 2025, con una vuelta al dinamismo en las incorporaciones a cotización en los mercados de valores. En 2022 comenzó una ralentización en el número de socimi incorporadas a cotizar, siendo 2023 el año con menor número desde 2015. Ana de Luis, directora de incorporaciones a cotizar de Abbaco Markets, señala que “la demanda de inversión en activos inmobiliarios en rentabilidad se fue retrayendo por la situación macroeconómica con tipos de interés muy elevados, la situación geopolítica y la incertidumbre en España durante el periodo de gobierno interino en 2023”.

Más del 30% de las socimi invierten exclusivamente en residencial, lo que junto con la cuota en residencial de las socimi con política de inversión mixta, hace de este tipo de activo la estrella de la inversión. En 2023, la primera socimi social, que tiene como objetivo generar mayores posibilidades de acceso a la vivienda en alquiler asequible, se ha incorporado a cotizar y se espera que no sea la única. Las socimi que invierten exclusivamente en el sector retail ocupan el segundo lugar del ranking de socimi especializadas en una sola tipología de activo, suponiendo alrededor del 21% del total. En tercer lugar, y a distancia de las otras dos, está la inversión en oficinas, en la que se enfocan de forma exclusiva alrededor del 10% de las socimi.

Atendiendo a una mayor competencia, hasta el año 2019, BME Growth dominaba las incorporaciones a negociación. No obstante, desde el año 2020 hasta el 2023, esa posición fue tomada por Euronext. El año 2023 muestra una equiparación notable en cuanto a número de incorporaciones con un nuevo mercado: Portfolio Stock Exchange. También se han producido las primeras migraciones entre mercados: una socimi se trasladó de Euronext Access a BME Growth, mientras que dos lo hicieron de BME Growth a Portfolio Stock Exchange. Este fenómeno, fomentado por la competencia entre los mercados puede convertirse en una práctica normal, recoge el informe.

El panorama de competencia contribuye a la reducción de los costes asociados tanto en la incorporación como en el mantenimiento en el mercado. El umbral de valor de activos en cartera necesario para que sea rentable establecer una socimi y llevarla a cotizar se ha reducido significativamente.

Por otra parte, se puede observar que el número de socimi en cada mercado no está correlacionado con la capitalización total de éstas en cada uno de ellos. Las socimi eligen incorporarse a uno u otro mercado en función de su estrategia y objetivos. Entre los criterios de decisión podemos encontrar el coste de incorporación a cotización, los requisitos de incorporación, la localización del mercado, la reputación del mismo, la publicidad sobre la sociedad, etc. Por lo general las socimi más pequeñas (de menor capitalización) optan por aquellos mercados con unos requisitos de incorporación y unos costes más asequibles, mientras que las de mayor tamaño y con vocación de tener una amplia base de accionistas, se incorporan al mercado continuo.

El 41% de las socimi ha sido promovidas por inversores extranjeros, y cotizan en BME Growth, Euronext Access y Portfolio Stock Exchange. Con los datos públicos disponibles sobre participaciones significativas, la inversión extranjera supone más del 25% de la capitalización total que suman las socimi en los mercados, lo que demuestra que la socimi es vehículo muy eficiente para los inversores extranjeros.