El pasado mes de noviembre de 2024 entraba en vigor la Ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid sobre medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, que modificaba la anterior Ley 9/2001. El objetivo de este cambio legislativo era transformar el uso de suelo para que se pudiera construir vivienda en suelos terciarios, inicialmente destinados a oficinas, sin necesidad de modificación del planeamiento urbanístico.

Seis meses después de la entrada en vigor de esta ley, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), hace balance de lo que ha supuesto en el mercado residencial esta modificación. Para la patronal madrileña este marco normativo supone una "herramienta eficaz y disruptiva para reducir la brecha entre oferta y demanda de vivienda asequible".

Según los datos recabados entre sus asociados, se han solicitado ya ocho licencias –siete en Madrid y una en Arroyomolinos– que suponen la puesta en el mercado de 1.525 viviendas asequibles en alquiler. Además, la cifra de proyectos listos para iniciar trámites alcanza otras 1.350 viviendas repartidas en ocho futuras licencias, lo que elevaría el total a casi 2.900 viviendas licenciadas en el primer año de aplicación de la norma. Las previsiones a medio y largo plazo elevan esa cifra a otras 4.000 viviendas adicionales, lo que podría suponer cerca de 7.000 nuevas unidades incorporadas al mercado de alquiler asequible mediante la conversión de oficinas.

Obstáculos normativos y económicos

No obstante, Asprima advierte de que el alcance real de la Ley 3/2024 podría haber sido muy superior de no mediar diversas barreras normativas y económicas. Al menos 2.500 viviendas no han prosperado debido a la negativa de algunos ayuntamientos a aplicar la norma o a las limitaciones impuestas en su aplicación. Casos como los de Las Rozas, Colmenar Viejo, Rivas-Vaciamadrid o Alcorcón, que no se han acogido a la ley, han supuesto la pérdida de unas 850 viviendas. En Madrid, Alcobendas o Boadilla del Monte, las restricciones han excluido zonas clave como las reguladas por las normas zonales 9.3 y 9.5, el ámbito de Talayuela o la carretera de Irún en Alcobendas. A esto se suman desarrollos en Tres Cantos, Móstoles y Leganés, donde existen dudas sobre la demanda efectiva debido a la ubicación en áreas industriales.

Además, Asprima ha detectado que la entrada en vigor de la ley ha derivado en un encarecimiento acelerado del suelo terciario, dificultando la viabilidad económica de muchos desarrollos. Esta inflación en los precios, unida a la falta de seguridad jurídica y criterios homogéneos por parte de algunos ayuntamientos, está limitando el despliegue de una norma que, en esencia, representa una herramienta eficaz para afrontar la creciente demanda de vivienda en alquiler asequible.

Para Asprima, con las reformas adecuadas y una mayor colaboración institucional, la Ley 3/2024 puede consolidarse como una herramienta clave en la estrategia regional de vivienda asequible. La asociación insiste en la necesidad de alinear los criterios municipales, racionalizar los costes del suelo terciario y extender las medidas de incentivo, como la dotación mínima de aparcamiento, a todo el parque de vivienda protegida en alquiler.

En 2024, gracias a la actualización del módulo –congelado desde 2008– y al impulso de nuevos desarrollos como Ahijones o Los Berrocales, Madrid alcanzó un récord de 12.648 viviendas protegidas, lo que representó el 53 % del total nacional. A esta tendencia se suma ahora la aportación de la Ley 3/2024, con más de 2.900 viviendas asequibles previstas en alquiler en su primer año de vigencia, reforzando el compromiso con una oferta más equilibrada y accesible.