Mientras gran parte de Europa sigue afrontando una recuperación débil en construcción, España encara 2026 desde una posición relativamente más sólida. El mercado nacional mantiene niveles de actividad superiores a la media europea, apoyado principalmente por la vivienda residencial, la rehabilitación energética y determinados segmentos no residenciales como hoteles o logística.

Sin embargo, el contexto dista mucho de ser expansivo de forma homogénea. El sector entra en una etapa más selectiva, donde la evolución dependerá menos del ciclo general y más de la capacidad de cada segmento para absorber costes, adaptarse al marco regulatorio y responder a una demanda cada vez más condicionada por la financiación, la sostenibilidad y la escasez de mano de obra.

Según el informe Evolución del Mercado de la Construcción 2026 , elaborado por apliqa, España habría cerrado 2025 con un crecimiento del sector cercano al 4,2 %, claramente por encima de la media europea.

La vivienda seguirá siendo el principal motor

El residencial continúa liderando la actividad constructora en España. En 2025 se concedieron más de 139.000 visados de obra nueva y las previsiones apuntan a una cifra cercana a las 145.000 viviendas en 2026.

La demanda estructural sigue siendo elevada y distintos análisis sitúan las necesidades reales del mercado español entre 150.000 y 200.000 viviendas anuales. Esto significa que la oferta continúa por debajo de la demanda potencial.

El problema no está tanto en la falta de demanda como en la capacidad de ejecución. La escasez de suelo finalista, la lentitud administrativa y, especialmente, la falta de mano de obra cualificada están limitando el crecimiento del sector.

Además, el mercado afronta una contradicción cada vez más visible: existe una fuerte necesidad de vivienda, pero el incremento de costes y la presión regulatoria dificultan acelerar la producción.

El no residencial evoluciona a varias velocidades

El comportamiento del no residencial será claramente desigual durante 2026.

Hoteles y logística continúan mostrando una evolución positiva, impulsados por el turismo, el comercio electrónico y la reorganización de cadenas logísticas. En cambio, las oficinas siguen siendo el segmento más frágil, aunque empiezan a aparecer señales de recuperación en activos prime y edificios reposicionados bajo criterios ESG.

La inversión en oficinas en España creció un 50 % durante 2025 y superó los 2.600 M€, reflejando una recuperación parcial del interés inversor.

El retail, por su parte, mantiene un comportamiento razonablemente estable, aunque muy vinculado a ubicaciones consolidadas y operadores con capacidad de adaptación omnicanal.

En términos generales, el no residencial deja atrás la fase de ajuste más dura, pero entra en un mercado mucho más selectivo, donde la calidad del activo y la eficiencia operativa serán determinantes.

La rehabilitación avanza, aunque más lentamente de lo previsto

La gran ola de rehabilitación vinculada a fondos Next Generation no ha alcanzado todavía el impacto esperado.

Aunque la actividad se mantiene estable y por encima de niveles prepandemia, el crecimiento está siendo más moderado de lo que inicialmente preveía el sector. Las dificultades administrativas y la complejidad de tramitación han ralentizado parte de los proyectos.

Aun así, la rehabilitación seguirá siendo estratégica por varios motivos:

necesidad de descarbonización,

envejecimiento del parque inmobiliario,

exigencias regulatorias,

y presión creciente sobre la eficiencia energética.

El nuevo Código Técnico de la Edificación acelera además esta transición, incorporando criterios de análisis de ciclo de vida completo y reforzando las exigencias ambientales.

Costes: menos volatilidad, pero sin vuelta atrás

El sector ya no vive el escenario extremo de 2022-2023, pero tampoco ha regresado a niveles de costes previos a la crisis energética.

La energía sigue siendo un factor crítico y materiales como cobre o aluminio continúan tensionados por la electrificación y la transición energética global.

A esto se suma otro problema estructural: la falta de personal cualificado. El Barómetro de la Construcción de Alimarket sitúa esta cuestión como el principal riesgo para el sector, señalado por el 94 % de las empresas encuestadas.

La consecuencia es clara: el pricing de construcción seguirá condicionado más por capacidad productiva y disponibilidad de recursos que por falta de demanda.

Un mercado más sólido, pero también más exigente

España afronta 2026 desde una posición mejor que gran parte de Europa, pero eso no implica un mercado sencillo.

El crecimiento continuará, aunque de forma mucho más selectiva y profesionalizada. La sostenibilidad, la financiación, la industrialización, la capacidad operativa y la gestión del talento serán factores cada vez más decisivos.

Las empresas que mejor entiendan hacia dónde se está desplazando realmente la inversión serán las que consigan capturar crecimiento en un entorno donde ya no bastará con esperar al ciclo.