La inversión total en el mercado de oficinas en España alcanzó los 2.300 M€ hasta el tercer trimestre de este 2026, según la última edición del informe Office Pulse de Savills. Este importe supone un 9% más que en el mismo periodo de 2025, de los cuales 255 M€ correspondieron a operaciones destinadas a cambios de uso. El capital nacional mantuvo el protagonismo, con el 74% del volumen total, aunque el inversor internacional recuperó presencia, con el capital portugués (10%) y francés (6%) al frente de la inversión europea. Las estrategias core y core+ dominan claramente el mercado tanto en Madrid como en Barcelona.
Por zonas, periferia y nuevas áreas de negocio recuperan el foco inversor. En Madrid, el 83% del volumen transaccionado ha estado destinado a activos fuera de la M-30. En Barcelona, el 50% tuvo como destino nuevas áreas de negocio y periferia. El 22@ acapara la tercera parte del total invertido en el mercado de oficinas de la Ciudad Condal. Además, los principales mercados de oficinas en España cerraron el tercer trimestre de este año con una disponibilidad en mínimos de los últimos cinco años en las zonas prime de Madrid y Barcelona y con rentas e inversión al alza.
En Madrid la falta de producto en el centro limita la contratación
La disponibilidad total cae hasta el 8,01%, con un desequilibrio por zonas pronunciado. Dentro de la M-30 baja al 2,37%, frente al 11,54% en la periferia. La falta de producto en el centro limita la contratación y desplaza parte de la demanda hacia zonas periféricas consolidadas. La contratación acumulada en Madrid hasta el tercer trimestre de 2026 alcanza los 350.439 m2, tras un tercer trimestre muy activo que ha superado los 140.000 m2 de demanda efectiva, aunque todavía un 9,3% por debajo del mismo periodo de 2025 por la escasez de operaciones de gran volumen. En cualquier caso, la base del mercado mantiene una actividad notable, con un total de 395 operaciones, solo 19 de ellas por encima de 3.000 m2 en lo que va de año.
Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills España, ha puesto el acento en la necesidad de estar atentos a la destrucción de stock por cambios de uso para incorporar nueva superficie de calidad a medio plazo. Desde 2023 hasta hoy han salido del mercado 540.710 m2 de oficinas por cambios de uso, frente a 210.760 m2 de nuevos desarrollos incorporados. Para el periodo comprendido entre octubre de 2026 y 2027, el volumen de nueva oferta previsto es de 185.168 m2 para un mercado que absorbe de media 500.000 m2 al año. En cuanto a las rentas, las máximas y medias han subido en todas las zonas.La renta máxima Prime/CBD ha alcanzado los 50 €/m2/mes, mientras que fuera de la M-30 ha llegado hasta los 24,00 €/m2/mes.
También baja la disponibilidad en Barcelona
La disponibilidad cayó por primera vez desde 2022 por debajo del 10%, hasta el 9,98%. Prime CBD y centro ajustan sus tasas de vacío hasta el 2,17% y el 4,85% respectivamente. El 22@ continúa con la desocupación en descenso y queda por debajo del 20%. Barcelona acumula 246.789 m2 de contratación hasta el tercer trimestre de 2026, por encima de la media histórica, aunque un 9,4% por debajo del mismo periodo de 2025. El tercer trimestre, con cerca de 57.000 m2 firmados, es tradicionalmente el de menor actividad del año por el periodo vacacional. Con las operaciones en curso, Savills prevé superar los 300.000 m2 al cierre del ejercicio, dato por encima de la media histórica anual.
Natalia Montal, directora asociada de Oficinas en Savills Barcelona, ha resaltado que las nuevas áreas de negocio concentran el 38% de la contratación total. El 22@ lidera la actividad con cerca de 79.000 m2 contratados hasta el tercer trimestre y previsión de alcanzar los 100.000 m2 al cierre de 2026, dato que superará al de los ejercicios 2022, 2023 y 2024, aunque quedará por debajo del récord de 132.000 m2 registrado en 2025.
