El mercado hotelero español continúa mostrando solidez operativa y atractivo inversor. Sin embargo, el contexto macroeconómico y financiero global presenta una creciente complejidad. La rotación de activos por parte de grandes gestoras, la persistencia de tipos largos elevados, y ciertos desequilibrios estructurales en los mercados financieros invitan a una lectura más precisa del riesgo. En este entorno, la financiación hotelera requiere una aproximación estratégica, que valore adecuadamente tanto las oportunidades como los riesgos implícitos.

1. Valoraciones elevadas y rotación de carteras

El sector hotelero español mantiene un buen desempeño. Los crecimientos y las ratios KPIs han crecido de forma continua y a la vez “compuesta”, en los últimos años, y la oferta de hoteles de 4 y 5 estrellas ha aumentado considerablemente. Estos datos reflejan confianza en los fundamentales del sector.

Paralelamente, observamos una tendencia relevante: la rotación de activos por parte de inversores institucionales, incluyendo la venta de carteras completas o activos prime. Este comportamiento puede interpretarse como una gestión táctica del ciclo, más que como una señal de debilidad, y subraya la importancia de analizar con precisión el momento de entrada y salida en cada operación.

2. Tensión en la parte larga de la curva

La curva de tipos de interés por excelencia USA, continúa mostrando tensiones en su tramo largo y de igual forma, en bloques capitales. En EE. UU., el bono a 10 años se sitúa en torno al 4,15%, con previsiones que apuntan a niveles cercanos al 4,65% hacia final de año. En Europa, aunque el BCE ha iniciado un ciclo de recortes, los tipos largos siguen elevados, reflejando expectativas de inflación estructural y riesgo geopolítico.

Este entorno impacta directamente en el coste de financiación a largo plazo, especialmente en proyectos con retornos diferidos como desarrollos hoteleros o reposicionamientos de activos. La gestión de la duración financiera se convierte, por tanto, en un factor clave.

3. Geopolítica e inflación: una combinación a vigilar

El escenario internacional está marcado por una elevada fragmentación geopolítica, con tensiones entre grandes bloques económicos, conflictos regionales y una creciente disociación tecnológica y comercial.

En paralelo, la inflación oficial acumulada en España desde 2018 ronda el 21% (INE), pero diversos estudios apuntan a una pérdida de poder adquisitivo superior, especialmente en hogares con mayor exposición a bienes esenciales. Esta divergencia entre, inflación medida y percepción económica real, tiene implicaciones relevantes sobre el consumo, el ahorro y la política monetaria.

4. Fragilidad financiera y desequilibrios estructurales

Algunos indicadores del sistema financiero internacional merecen atención. En EE. UU., los bancos mantienen pérdidas no realizadas significativas en sus carteras de deuda pública. Además, las tasas de morosidad en crédito al consumo han aumentado, reflejando un cierto estrés financiero en los hogares. Aunque estos fenómenos no implican necesariamente un riesgo sistémico inmediato, sí subrayan la necesidad de incorporar escenarios de tensión en los modelos de análisis de riesgo, especialmente en operaciones apalancadas o con estructuras complejas.

En Europa, las problemáticas económicas incluyen un crecimiento estancado, baja productividad, dificultades para acceder a financiación y capital privado, y una competitividad decreciente frente a EE. UU. y China. La fragmentación de los mercados, la burocracia y los efectos del cambio climático también representan obstáculos estructurales para el sector financiero y el crecimiento económico.

5. Países emisores bajo presión: Alemania, Francia y Reino Unido

Los tres principales mercados emisores de turistas hacia España atraviesan un contexto económico complejo, con implicaciones directas sobre la demanda turística internacional:

Alemania se encuentra en una fase de estancamiento estructural, con contracciones en el PIB, alto coste energético y debilidad industrial. Esto puede traducirse en menor propensión al gasto en viajes internacionales, especialmente en segmentos medios y familiares.

Francia presenta una desaceleración económica con presión fiscal, déficit elevado y moderación del consumo privado. Aunque los salarios reales han mejorado, la incertidumbre está llevando a los hogares a aumentar el ahorro y reducir el gasto discrecional.

Reino Unido enfrenta inflación persistente, debilitamiento del mercado laboral y deterioro de la confianza del consumidor. Aunque el turismo británico hacia España sigue siendo robusto, la presión sobre el poder adquisitivo puede afectar la frecuencia y duración de los viajes.

La evolución económica de estos países condiciona directamente la intensidad y perfil de la demanda turística internacional. En este contexto, España debe monitorizar con precisión los indicadores económicos y sociales de cada mercado emisor, segmentar su oferta turística y optimizar las estrategias de financiación hotelera, considerando escenarios de demanda más selectiva y sensible al precio.

6. ¿Se está valorando correctamente el riesgo?

Una reflexión necesaria: ¿están los mercados —cotizados y no cotizados— valorando adecuadamente la prima de riesgo en el entorno actual? En muchos casos, las valoraciones siguen siendo elevadas y los spreads de financiación no reflejan plenamente la complejidad del contexto macroeconómico y geopolítico.

Esta posible infravaloración del riesgo puede tener implicaciones sobre la estabilidad económica de los países emisores, afectando su capacidad de gasto en turismo internacional. Por extensión, los destinos receptores como España deben anticipar posibles ajustes en la demanda, reforzando la resiliencia de sus modelos operativos y financieros.

No se trata de adoptar una visión pesimista, sino de aplicar una lectura rigurosa del riesgo, que permita asignar valor —positivo o negativo— a cada variable relevante. Esta disciplina es esencial para preservar la eficiencia en la asignación de capital y anticipar posibles dislocaciones.

7. Implicaciones para la financiación hotelera

En este contexto, la financiación hotelera presenta tanto retos como oportunidades:

*Coste de capital estructuralmente más alto, especialmente en operaciones a largo plazo.

*Mayor selectividad por parte de las entidades financieras, con foco en sponsors con track record y estructuras sólidas.

*Oportunidades para inversores con liquidez, que pueden acceder a activos con rentabilidades atractivas en un entorno de menor competencia.

La clave está en estructurar operaciones que integren adecuadamente el riesgo, optimicen el coste financiero y generen valor sostenible.