La industria de la rehabilitación en España viene marcada por una paradoja. Tras la supuesta estructura organizada y coherente de la misma, se esconden algunas situaciones que hacen que existan serias dificultades para que este negocio tenga una presencia similar a la de otros países europeos y acorde a la situación del parque de edificios existente.
En el foro R3MAT, organizado por CEPCO en el entorno de la pasada edición de la feria ePower&Building, se nos invitó a mostrar las barreras de adopción que desde nuestro punto de vista actúan como freno para este desarrollo. Además, nos atrevimos a lanzar algunas recomendaciones que ayuden a mejorar la situación.
1. Minorías cualificadas y fuerza ejecutiva de las deudas con las comunidades de propietarios para solventar la realidad de la estructura de la propiedad y la ley de propiedad horizontal.
Es un hecho que este país tiene una diferencia estructural frente a otros países europeos que incide en la dificultad de abordar proyectos de rehabilitación. Somos un país con tradición mayoritaria de propiedad versus alquiler y de viviendas en altura versus viviendas aislada s. Por lo general esta estructura de propiedad se “organiza” alrededor de comunidades de propietarios donde las tomas de decisión en lo referente a las reformas son cuando menos complicadas. Nuestra recomendación para tratar de solventar esta situación pasa por permitir minorías cualificadas cuando se trate de una rehabilitación energética.
Al igual que ocurre hoy con la ley de accesibilidad donde un solo vecino de la comunidad de propietarios puede imponer el inicio de las obras de acondicionamiento ¿por qué no seguir el mismo patrón de minorías cualificadas cuando se trata de un objetivo tan loable como el de la reducción de la demanda energética de los edificios? ¿No es un objetivo estratégico de país? Actuemos pues de manera consistente. Para que esta recomendación surta efecto precisa de ir acompañada de dos medidas adicionales. Por un lado, el acceso a la financiación que impida que este sea el freno para acometer los proyectos de rehabilitación energéticamente eficientes (del que hablaremos más adelante). Resuelto aquél, las deudas en las que incurran los vecinos de una comunidad de propietarios en este tipo de proyectos han de tener fuerza ejecutiva, garantizándose por ejemplo, con una garantía real sobre el incremento del valor del propio inmueble reformado.
2. Ayudas u obligación de acometer rehabilitaciones integrales energéticamente eficientes “en el momento de la verdad” frente a ayudas dispersas centradas en soluciones aisladas.
Tratar de convencer a los usuarios de un edificio de las ventajas de acometer una rehabilitación energéticamente eficiente cuando ni siquiera se están planteando el acometer una pequeña reforma es cuando menos ingenuo … Los usuarios tienen por lo general la creencia de que sus edificios se encuentran en una mejor situación de la que realmente tienen y no muestran una emoción desbordante por reformar sus viviendas.
Ahora bien, existe una situación en la que se puede “empujar” para lograr aumentar el número de proyectos de rehabilitación entre el parque de edificios existente. Ese “momento de la verdad” se produce durante la transacción de un edificio . En ese momento y probablemente solamente durante esa transacción, la administración podría actuar para conseguir que se acometa un proyecto de rehabilitación energéticamente eficiente.
Corresponde a nuestros dirigentes decidir si optar por las ayudas para aquellos que acometan estas reformas o exigir que cada vez que exista una transacción de un edificio éste deba inexorablemente adecuarse a los niveles de demanda energética exigidos en obra nueva. El coste de esta adecuación pasará a formar parte del yield dentro de la transacción. Comprador y vendedor incluirán en sus procesos de decisión este importe, pero muy probablemente en pocos casos paralizará proyectos de compra-venta de activos inmobiliarios. Los periodos de pay-back objetivo son más elevados que los de otras industrias y habría hueco para ello. Obviamente se trata de una iniciativa mucho más sencilla de aplicar en el sector no residencial y al de residencial patrimonial. Ahora bien, combinando esta iniciativa con la explicada en el punto 1, bien podría aplicarse igualmente al sector de la vivienda en propiedad.
3. La aparición del rol del integrador en la industria de fabricantes de materiales como solución ante el conflicto de intereses entre promotores, prescriptores y constructores.
Los fabricantes de materiales de construcción tienen un peso muy importante en lo que a la dinamización del sector de la rehabilitación se refiere. Sin embargo, hoy se dan de bruces con una cruda realidad. La solución que prescriben en los proyectos y lo que finalmente se coloca en la obra en demasiadas ocasiones acaba en el “o similar” . Y todos los que llevamos tiempo en el sector sabemos lo que esto conlleva. Sin embargo una orientación de la normativa de eficiencia energética como la que se está preparando orientada al resultado finalista en cuanto a la demanda energética por m2/año va a hacer que “lo similar” tenga que ser realmente “similar” y que además incluya no solo las prestaciones del producto sino la manera en la que éstos se instalan. En verdad hablaremos de soluciones y no de productos.
Ante este cambio de paradigma en los proyectos de rehabilitación debe emerger la figura del integrador entre los fabricantes de materiales . Por lo general será aquella disciplina que en cada proyecto tenga un mayor peso en la reducción de la demanda energética del edificio a rehabilitar. No hay nada prestablecido al respecto, en unos casos serán los proveedores de soluciones de fachadas, en otros los de las instalaciones, en otros los de las soluciones de cubiertas…En cualquiera de los casos este fabricante ocupará un lugar preferencial en el proyecto en cuestión, haciendo casi las veces de Project Manager y siendo el socio de referencia (y no solo un mero proveedor) para la empresa constructora que esté llevando a cabo la rehabilitación.
Esto supondrá lógicamente cambios en al menos dos cuestiones. Por un lado en lo referente a las competencias que los integradores habrán de tener, que en muchos casos se escapan a su conocimiento, facilitando por tanto la necesidad de acometer alianzas entre fabricantes . Por otro la manera de relacionarse con el constructor, donde se pasará de una relación comercial a una relación mucho más transparente y de “libros abiertos”
Continuará…
