U na pregunta se repetía en la pasada edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (Sima). ¿Qué es éso de la Sareb?, preguntaban numerosos visitantes al ver su stand en el Sima. En dicha feria, caracterizada en los últimos años por la presencia masiva de los bancos al convertirse éstos en las principales inmobiliarias del país, el llamado 'banco malo' hacía su presentación en sociedad, tras echar a rodar en febrero. Al igual que otras entidades financieras, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha lanzado al mercado una amplia cartera de inmuebles procedentes de la banca nacionalizada. Curiosamente, las propias entidades intervenidas (Bankia, Catalunya Banc, Banco Mare Nostrum, NCG Banco, etc.) son las que comercializan los pisos de la Sareb a través de sus oficinas, promotoras y portales de vivienda, mientras que la sociedad presidida por Belén Romana es la encargada de negociar con posibles inversores institucionales la venta de edificios, solares y aquellos activos de mayor envergadura, no destinados a particulares.

El objetivo de la Sareb para este primer año pasa por ingresar cerca de 933 M€ por la venta de 7.528 de las 55.727 viviendas que tiene en sus manos. La cifra no parece muy descabellada teniendo en cuenta que en el último año las entidades financieras vendieron más de 120.000 viviendas, cerca de la tercera parte de operaciones de compraventa de viviendas que se registraron en 2012 según datos del Instituto Nacional de Estadística (361.631 en total). Este ranking lo encabezó el Santander, que vendió 33.500 viviendas, seguido por La Caixa (20.291 pisos), Banco Sabadell (13.777), Bankia (14.600) y BBVA (12.000). Es decir, que de cumplir objetivos en 2013, la Sareb se convertiría en la quinta o sexta inmobiliaria del país.

Hasta mayo, la Sareb había vendido en apenas tres meses de funcionamiento 550 viviendas . El Santander en el primer trimestre del año se deshizo de 4.500 pisos, Caixabank de 3.227 viviendas, BBVA de 3.033 unidades y Sabadell de otras 2.497 viviendas. El ritmo de ventas por tanto va más despacio de lo que la entidad esperaba, aunque fuentes de la Sareb aseguraban que a finales de mayo tenía 800 operaciones en marcha o pendientes de escriturar, además de otros 2.200 inmuebles sobre los que existe una oferta preliminar de compra. Con estas cifras, la sociedad podría cerrar su primer semestre de vida con alrededor de 3.500 viviendas vendidas, lo cual estaría en consonancia con su hoja de ruta. También hasta mayo, la sociedad había ingresado 500 M€ por la gestión de sus activos financieros e inmobiliarios, una parte de ellos procedente de los cerca de 8.000 inmuebles que tiene en alquiler.

En total, la Sareb tendrá que dar salida a un total de 106.856 activos inmobiliarios antes de 2027 , fecha en la que liquidará su actividad. Entre estos activos figuran 55.727 pisos vacíos, 29.835 plazas de garaje y trasteros y 14.859 parcelas de suelo, de los que el 80% es urbanizable y urbano. Su cartera inmobiliaria se completa con 185.000 m2 de oficinas (concentrados en un 72% entre Madrid y Barcelona), 34 hoteles, y 150.000 m2 de superficie alquilable en centros comerciales. Por lo que respecta a sus activos financieros , la entidad ya ha puesto en marcha dos operaciones: el 'proyecto Toro' , que consiste en la venta de un paquete que agrupa 39 de los mejores inmuebles de la sociedad con un valor nominal aproximado de 200 M€ y que ha despertado el interés del fondo como Lone Star, Cerberus, Apollo, Colony o Ceterbridge; y el 'proyecto Bermudas' , recientemente iniciado para dar salida a una cartera de créditos de 1.200 M€ de varias inmobiliarias (Realia, Metrovacesa y Colonial). A pesar de las críticas recibidas, en la entidad se muestran tranquilos por el margen de maniobra que tienen y el plazo de tiempo para poder cumplirlo. "Estamos dando los pasos en la dirección correcta", señalaba Belén Romana, presidenta de la Sareb.

Acuerdos con la 'banca sana'

Para acelerar la venta de sus viviendas, la entidad ha alcanzado ya acuerdos con la 'banca sana' para que 'faciliten' el crédito a sus clientes. Es el caso de la 'Superhipoteca−Sareb Santander' , el préstamo 'Estrella Bonificado Sareb-CaixaBank' , o su reciente acuerdo con Banco Sabadell, productos dirigidos a aquellos que adquieran una vivienda propiedad de la Sareb. Para estos cada una de las tres entidades aportarán 1.000 M€ hasta 2015 , aunque el acuerdo es prorrogable. La Sareb mantiene conversaciones con otros de sus accionistas para lograr convenios similares. Esta colaboración resulta un tanto paradójica, pues por un lado Santander y Caixabank son accionistas de la Sareb, por lo que les interesa que venda pisos, pero también hay que recordar que estas entidades ‘sanas’ compiten con la propia Sareb en la venta de inmuebles, ya que entre los activos de la nueva entidad, por el momento sólo hay una parte de los inmuebles de las entidades nacionalizadas, aquellos ‘más tóxicos’. Incluso el BBVA, una de las pocas entidades bancarias que se negó a participar en su capital, estaría interesada ahora en financiar la compra de sus viviendas.

Sin embargo, a diferencia de la Sareb, la ‘banca sana’ puede ofrecer mayores descuentos en sus inmuebles. Aunque hace unas semanas el director general de la Sareb, Walter de Luna, señalaba que por el momento no se plantean mover precios, lo cierto es que los expertos aseguran que no les quedaría más remedio si no empiezan a fluir con mayor celeridad las ventas. Hay que recordar que entidades como el Santander están ofreciendo descuentos del 40% y hasta el 50%, rebajas que no pueden ofrecer por ahora ni la Sareb ni mucho menos los promotores inmobiliarios.

¿Bajará los precios?

¿Por qué los descuentos de la Sareb no pueden ser tan agresivos como los de la 'banca sana'? La principal razón es que los activos cedidos fueron adquiridos a bajo precio -con descuentos que de media superaban el 50%- y el objetivo final de la sociedad es ofrecer rentabilidad a su veintena de inversores privados, por lo que una reducción de precios mermaría sus ganancias, de ahí su reticencia inicial a bajar los precios. Sin embargo, el lento de ritmo de ventas de la Sareb hasta la fecha podría hacer que la entidad ofreciera mayores descuentos y que los precios sobre todo de la vivienda terminada bajasen, aunque siempre por encima de precio del traspaso de cada activo, porque, como hemos señalado, la entidad no puede presentar pérdidas a sus inversores. De hecho, el Fondo Monetario Internacional (FMI) aconseja a la Sareb que sea más "conservadora" en sus precios y ajuste sus planes de negocio en previsión de que el mercado de la vivienda no se recupere al ritmo previsto. Además, le aconseja tener "escenarios alternativos y un plan de contingencia".

Los promotores, a corto plazo, han sido los grandes perjudicados de la entrada en juego de la Sareb, principalmente porque su creación y puesta en marcha ha paralizado el mercado durante meses debido a que los créditos contraídos con la banca nacionalizada han quedado en suspenso por el traspaso de activos a la Sareb. No obstante, en líneas generales piensan que esta nueva sociedad limpiará del mercado una gran parte del stock acumulado lo que facilitaría la reactivación de la obra nueva . El principal problema para los promotores , más que la Sareb, sigue siendo la falta de financiación para llevar a cabo incluso proyectos actualmente en curso. Según los promotores, aunque los activos han sido traspasados a la Sareb, la banca nacionalizada sigue siendo la responsable de los créditos e inmuebles como gestores, "lo que dificulta la negociación de préstamos y retrasa considerablemente los pagos", como aseguraba el presidente de Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo.