En un mercado inmobiliario en recuperación se producen disfunciones entre la financiación bancaria disponible para proyectos, el plazo necesario de evolución de la forma de prestar por parte de los bancos y las necesidades de los inversores y de los promotores para aprovechar las oportunidades del mercado.

En este contexto, distintos fondos de inversión están tratando de suplir la demanda de financiación temporal y de capital para determinados proyectos en los que, por distintas razones, la banca comercial todavía no facilita financiación en algunos tramos del proceso de inversión o ante la asunción de ciertos riesgos que no encajan con su política de riesgos.

Los ejemplos más obvios de estas situaciones se producen en la adquisición de suelo finalista cuando no hay proyecto, licencia o preventas, la rehabilitación de oficinas o de hoteles cuando no hay inquilinos ni operadores o la ejecución de opciones de venta en fechas cercanas a sus vencimientos con precios de adquisición ventajosos.

En concreto, en el mercado de promoción residencial los empresarios se encuentran con grandes dificultades para poder financiar la adquisición de suelo finalista cuando no pueden demostrar ante la banca la existencia de una demanda clara por la vía de los contratos de preventas, sobre un proyecto definido en el que se haya obtenido la licencia de construcción.

Ese período de incertidumbre, o de ineficiencia del propio sistema productivo del sector residencial, convive mal con las necesidades de aportación de capital de los promotores, que hasta que puedan obtener financiación de la banca comercial pueden tener que esperar entre 12 y 18 meses.

La denominada “financiación alternativa” trata de facilitar una solución parcial a las necesidades de los promotores inmobiliarios durante dicho periodo.

Se trata de una solución parcial porque lógicamente el empresario tiene que aportar parte del capital como garantía y compromiso ante cualquier financiador de la viabilidad del proyecto que piensa desarrollar. Pero siendo parcial, dicho apoyo a los promotores por parte de la financiación alternativa permite viabilizar inversiones que transcurrido dicho plazo serán financiadas por la banca comercial con una alta probabilidad.

Con ese enfoque, la financiación alternativa es un recurso muy interesante no sólo para el empresario inmobiliario sino también para la banca comercial, que puede canalizar a sus mejores clientes hacia estas soluciones temporales para asegurarse su entrada en un momento en el que los riesgos del proyecto se adecúen a sus requerimientos de concesión de financiación.

Los mecanismos de los fondos especializados en financiación alternativa para mitigar los riesgos de que la promoción en la que están facilitando financiación no sea finalmente viable son, fundamentalmente, el apoyo en expertos en el negocio de promoción residencial que permitan justificar las bondades del proyecto, su viabilidad y la solvencia técnica y compromiso del promotor.

Sin las limitaciones que impone el regulador a la banca comercial y trabajando con expertos en el análisis de proyectos residenciales, en el mercado inmobiliario y en financiación inmobiliaria, la financiación alternativa añade un impulso adicional al mercado promotor.

Bajo el concepto de financiación alternativa coexisten diferentes enfoques de negocio. Algunos fondos tratan de permanecer como deudores durante toda la vida del proyecto convirtiéndose en socios del promotor, participando en los resultados finales de la promoción y asegurándose privilegios de preferencia de cobro de su inversión frente al empresario. Otros se enfocan hacia una financiación mezzaninne poniendo ciertos límites a la remuneración de su financiación. Y, por último, otros proveedores de financiación alternativa se centran en proveer préstamos puente para el arranque de los proyectos con el objetivo de ser reemplazados por la financiación bancaria y las cantidades entregadas a cuenta por parte de los compradores de viviendas o por los cooperativistas.

En nuestra opinión, creemos que este último enfoque facilita al promotor residencial el necesario empuje inicial para sus proyectos sin obligarle a compartir los resultados finales del desarrollo inmobiliario que, creemos, es un esquema que podría constituir un riesgo de convivencia entre el industrial y el financiador durante el proyecto. Esto es justo lo que desarrollamos desde Colliers International como gestores de 200 millones de euros de financiación alternativa del fondo de inversión Marathon, tratando de facilitar financiación temporal permitiendo al deudor viabilizar sus inversiones, sustituir dicha financiación por préstamos bancarios cuando sea posible y así asegurarse la total rentabilidad del proyecto.

Las necesidades de apoyo financiero del sector promotor y de los gestores de cooperativas son muy elevadas y, en este contexto, la financiación alternativa cumplirá una función complementaria a la de la banca comercial bajo unos parámetros similares de análisis de riesgos de mercado pero anticipándose temporalmente de forma significativa.