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¿Estabilidad o próximo boom inmobiliario?

¿Estabilidad o próximo boom inmobiliario?

Desde que monté con mis socios Deplace, familiares y amigos me empezaron a preguntar por el sector inmobiliario. Ya sea para decir algo bueno o algo malo, el sector inmobiliario siempre ha estado en boca de todos y todos queremos saber si es buen momento para comprar o vender. Mi respuesta es siempre la misma: depende.

A diario nuestros clientes nos preguntan por lo que les preocupa, que es la venta y si los precios van a subir. Mi respuesta es que los precios no tienen por qué subir. Salvo que tu vivienda esté en una zona muy concreta o sea un activo muy especial los precios de la vivienda en España van a tender a ser estables. Hemos visto un aumento rápido en 4 años y el motivo es que veníamos de una situación muy mala que necesitaba normalizarse. ¿Y por qué entre 2011 y 2013 era un mal momento para vender? Por exceso de oferta y falta de demanda.

El exceso de oferta era un lastre para cualquier persona que quería vender, porque siempre tenías un vecino al que ahogaban las deudas o una ejecución hipotecaria que tiraba el precio del barrio. Esos activos a precio de saldo ya han salido del mercado y en muchas zonas no hay exceso de oferta. Otras zonas no se recuperarán porque la oferta que se creó fue para una demanda que no existía y esos propietarios-inversores tendrán que asumir una pérdida sobre su compra.

El otro factor es la demanda. La falta de demanda venía dada por la falta de crédito y la falta de confianza. Ahora mismo la liberación de crédito hipotecario y los bajos tipos de interés están ayudando a la recuperación del sector. Los bajos tipos de interés permiten un endeudamiento más alto, lo que ayudan a subir el poder de compra y empuja los precios al alza.

El otro factor es la confianza. Venimos de años muy malos y ahora que parece que la clase media del país vuelve a respirar el ahorro mediante hipoteca está muy metido en la mentalidad española. Estos dos factores hacen que el número de personas que se animan a comprar sea más alto y eso es bueno para los vendedores. Así que sí, es buen momento para vender.

El apunte final es que es buen momento para vender siempre y cuando no queramos vender a precios sin sentido. El comprador tiene mucha información y el banco no le va a dejar hacer ninguna locura.

¿Y es buen momento para comprar? Sí, pero sin prisa. Digo no tener prisa porque los precios no van a subir como a principios de este siglo: no hay tanta demanda interna ni externa para que los precios suban a lo loco. Y a parte el crédito está muy barato. Nunca ha existido un mejor momento para pedir un crédito hipotecario.

Lo principal es entender por qué se quiere comprar una casa, si es primera residencia, para invertir o para segunda residencia. Estos últimos son los menos y es más una decisión vital que una decisión financiera, así que no vamos a entrar en ello.

Para una primera residencia la primera pregunta que le hago a la gente es, “¿Te ves en esa casa al menos 15 años?” Explicar bien las razones de esta pregunta daría para un artículo entero, pero básicamente es para que la revalorización de la casa te ayude a compensar el ITP, los intereses iniciales de la hipoteca, las posibles ganancias que podrías obtener con ese 20% en otro mercado o compensar los gastos de IBI y mantenimiento de la casa. Y que si en 20 años tienes que vender con prisas seguramente le hayas ganado dinero a la inversión. Sin embargo, si te quieres mover de ciudad en 3 años o la casa se te queda pequeña en 2 años y tienes que vender, lo más seguro es que salgas perdiendo dinero. Comprar sin visión es muy mala decisión. Espérate a tu momento.

Si es para invertir hazlo como un profesional. Haz un pequeño estudio y compara si el activo está más barato que la media en la zona y tienes posibilidad de sacarle dinero reformándolo. Si lo compras para alquilar hay que tener en cuenta la rentabilidad neta, es decir, lo que te queda realmente al final del año por quitando todos los gastos asociados y asumiendo el riesgo de que algunos meses estará vacío. No inviertas porque tienes un primo que gana dinero comprando y reformando o porque has oído que con el alquiler se paga la hipoteca. Hazte bien tus números porque es una inversión poco líquida y sometida a cambios de oferta y demanda que escapan a nuestro control.


En resumen, es un buen momento para vender porque las condiciones del mercado se dan. El mercado está estable en unas 500.000 operaciones y la demanda y oferta están equilibradas de una forma sana. Actualmente tenemos mucha información para saber si una compra-venta es buena o mala y solo falta entender el motivo que nos lleva a comprar o a vender.Desde que monté con mis socios deplace familiares y amigos me empezaron a preguntar por el sector inmobiliario. Ya sea para decir algo bueno o algo malo el sector inmobiliario siempre ha estado en boca de todos y todos queremos saber si es buen momento para comprar o vender. Mi respuesta es siempre la misma: depende.

A diario nuestros clientes nos preguntan por lo que les preocupa, que es la venta y si los precios van a subir. Mi respuesta es que los precios no tienen por qué subir. Salvo que tu vivienda esté en una zona muy concreta o sea un activo muy especial los precios de la vivienda en España van a tender a ser estables. Hemos visto un aumento rápido en 4 años y el motivo es que veníamos de una situación muy mala que necesitaba normalizarse. ¿Y por qué entre 2011 y 2013 era un mal momento para vender? Por exceso de oferta y falta de demanda.

El exceso de oferta era un lastre para cualquier persona que quería vender, porque siempre tenías un vecino al que ahogaban las deudas o una ejecución hipotecaria que tiraba el precio del barrio. Esos activos a precio de saldo ya han salido del mercado y en muchas zonas no hay exceso de oferta. Otras zonas no se recuperarán porque la oferta que se creó fue para una demanda que no existía y esos propietarios-inversores tendrán que asumir una pérdida sobre su compra.

El otro factor es la demanda. La falta de demanda venía dada por la falta de crédito y la falta de confianza. Ahora mismo la liberación de crédito hipotecario y los bajos tipos de interés están ayudando a la recuperación del sector. Los bajos tipos de interés permiten un endeudamiento más alto, lo que ayudan a subir el poder de compra y empuja los precios al alza.

El otro factor es la confianza. Venimos de años muy malos y ahora que parece que la clase media del país vuelve a respirar el ahorro mediante hipoteca está muy metido en la mentalidad española. Estos dos factores hacen que el número de personas que se animan a comprar sea más alto y eso es bueno para los vendedores. Así que sí, es buen momento para vender.

El apunte final es que es buen momento para vender siempre y cuando no queramos vender a precios sin sentido. El comprador tiene mucha información y el banco no le va a dejar hacer ninguna locura.

¿Y es buen momento para comprar? Sí, pero sin prisa. Digo no tener prisa porque los precios no van a subir como a principios de este siglo: no hay tanta demanda interna ni externa para que los precios suban a lo loco. Y a parte el crédito está muy barato. Nunca ha existido un mejor momento para pedir un crédito hipotecario.

Lo principal es entender por qué se quiere comprar una casa, si es primera residencia, para invertir o para segunda residencia. Estos últimos son los menos y es más una decisión vital que una decisión financiera, así que no vamos a entrar en ello.

Para una primera residencia la primera pregunta que le hago a la gente es, “¿Te ves en esa casa al menos 15 años?” Explicar bien las razones de esta pregunta daría para un artículo entero, pero básicamente es para que la revalorización de la casa te ayude a compensar el ITP, los intereses iniciales de la hipoteca, las posibles ganancias que podrías obtener con ese 20% en otro mercado o compensar los gastos de IBI y mantenimiento de la casa. Y que si en 20 años tienes que vender con prisas seguramente le hayas ganado dinero a la inversión. Sin embargo, si te quieres mover de ciudad en 3 años o la casa se te queda pequeña en 2 años y tienes que vender, lo más seguro es que salgas perdiendo dinero. Comprar sin visión es muy mala decisión. Espérate a tu momento.

Si es para invertir hazlo como un profesional. Haz un pequeño estudio y compara si el activo está más barato que la media en la zona y tienes posibilidad de sacarle dinero reformándolo. Si lo compras para alquilar hay que tener en cuenta la rentabilidad neta, es decir, lo que te queda realmente al final del año por quitando todos los gastos asociados y asumiendo el riesgo de que algunos meses estará vacío. No inviertas porque tienes un primo que gana dinero comprando y reformando o porque has oído que con el alquiler se paga la hipoteca. Hazte bien tus números porque es una inversión poco líquida y sometida a cambios de oferta y demanda que escapan a nuestro control.

En resumen, es un buen momento para vender porque las condiciones del mercado se dan. El mercado está estable en unas 500.000 operaciones y la demanda y oferta están equilibradas de una forma sana. Actualmente tenemos mucha información para saber si una compra-venta es buena o mala y solo falta entender el motivo que nos lleva a comprar o a vender.

Valentín Cuervas-Mons, CEO en deplace.es



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