Con el cierre del último trimestre de 2020, BNP Paribas Real Estate presenta el Informe del Mercado de Inversión en España, que recoge las principales magnitudes del estado del sector inmobiliario, tanto de este cuarto trimestre como del acumulado a lo largo del año. Este es un informe atípico ya que recoge el efecto de la crisis del Coronavirus sobre el sector.

La pandemia ha provocado un ajuste severo en la economía a nivel global, más acentuado en países con mayor exposición a la misma, como es el caso de España. Tras la contracción del 2020, el efecto y la difusión de las vacunas, unido a la aplicación del Fondo Europeo de recuperación (NGEU) serán claves para la reactivación económica prevista para 2021 y 2022.

Incremento de actividad en el último trimestre

La actividad registrada en el último trimestre del año ha sido muy positiva, hecho que consolida al inmobiliario como líder de inversión alternativa. El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de octubre y diciembre se ha situado en 2.639 M€. Esta cifra supone un incremento del 27,7% respecto al tercer trimestre del año 2020 y un ajuste del –31,3% respecto al mismo periodo del 2019.

En el total del año, el volumen de inversión alcanza los 9.000 M€ en 2020, lo que supone un descenso anual del 29,3%. Si excluimos el volumen registrado en el mercado residencial en alquiler, el volumen desciende hasta los 7.600 M€ en Commercial Real Estate (CRE) hasta el 31 de diciembre, lo que supone un descenso anual del 29,0%.

A pesar del contexto actual, factores como el elevado capital existente en los mercados, un entorno de tipos en niveles mínimos históricos, unido a las rentabilidades atractivas que ofrece el sector inmobiliario frente a otras alternativas de inversión, continúan empujando a los inversores a este sector.

Retail y el sector de la logística lideran la inversión del último trimestre

El grueso de la inversión registrada en el último trimestre del año (2.560 M€) se ha canalizado principalmente a través del sector logístico (24%) y retail (24%), debido a la venta de grandes portfolios de hipermercados y supermercados, seguido de oficinas y residencial en alquiler.

En el total del año 2020, oficinas se mantiene como el mercado que más inversión aglutina, con el 26% del total, gracias a los registros elevados del primer trimestre. En segunda posición se sitúa retail, con el 22%, seguido del sector de la logística con el 17%.

Si se analiza la inversión registrada en el periodo Covid19-2020 (abril-diciembre), se observa cómo retail y el sector de la logística han aglutinado prácticamente la mitad de los 5.628 M€ invertidos (24% cada uno), seguidos de oficinas con el 21% del total.

El volumen de inversión registrado en el sector de retail en el cuarto trimestre del año se sitúa en 645 M€, lo que sitúa la cifra agregada anual de inversión en este segmento en 1.990 M€. Es el único sector en el que ha incrementado la actividad respecto a 2019, concretamente un 3%, gracias al gran número de operaciones registradas en la tipología de supermercados e hipermercados.

El sector de logística es el sector más dinámico y uno de los más resilientes a la pandemia. El incremento de la demanda de plataformas logísticas debido al crecimiento exponencial del comercio electrónico y compañías de alimentación, principalmente, unido a las rentabilidades que ofrece este sector, han convertido a la logística en un asset class muy codiciado por todo tipo de inversor. Durante los últimos tres meses se han cerrado distintas operaciones de inversión por un volumen total de 620 M€. En el global del año, la cifra de inversión se sitúa en 1.550 M€, lo que supone un descenso anual del 16%, debido al gran volumen de la compra de Prologis en 2019 del portfolio de activos de Colonial por 425 M€. Se espera una actividad muy elevada en 2021, debido a operaciones de gran volumen que actualmente están en fase de negociación.

A pesar del descenso de actividad registrado desde el mes de abril, las oficinas se mantienen en 2020 como la tipología de activo más demandado por los inversores. Aunque el impacto en este sector está siendo importante en la ocupación y la demanda, se espera que sea de forma coyuntural, si bien las compañías tendrán que adaptar sus modelos de ocupación a nuevas necesidades. El volumen de inversión registrado en edificios de oficinas alcanza 2.382 M€ en 2020, lo que supone un ajuste del 49% sobre máximos registros del 2019, pero se trata de una cifra ligeramente superior a la alcanzada en los años 2017 y 2018.

El sector del residencial en alquiler, sobre todo en la tipología de Build to Rent, viene registrando un crecimiento exponencial durante los últimos años, que no se ha visto frenado desde la llegada de la pandemia. El interés de los fondos de inversión por este producto es muy elevado, viéndose atraídos por el potencial crecimiento de la demanda y la ausencia de producto profesionalizado. El volumen de inversión registrado en 2020 se sitúa en 1.330 M€.

El segmento de los hoteles es otro de los sectores más afectados, debido al cierre de las fronteras y establecimientos. No obstante, los principales actores del mercado ven una situación coyuntural y mantienen su apuesta por este sector. En el último trimestre del año se han realizado diversas operaciones de inversión por un valor de 304 M€

Se observa una consolidación en los mercados alternativos, especialmente en las residencias de la tercera edad y de estudiantes, que, a pesar de la implementación de las medidas sanitarias, mantienen su atractivo.

Rentabilidad

A pesar de la contracción económica y la menor actividad registrada, el volumen de transacciones no ha sido tan escaso como se temía originalmente. El apetito de los inversores por el inmobiliario sigue siendo firme debido a los atractivos rendimientos en relación con los bonos y la volatilidad de la bolsa. Sin embargo, se aprecia una evolución diferente de las rentabilidades en función de los distintos segmentos.

En términos de rentabilidades Prime, se observan pocos cambios en oficinas, debido a la ausencia de operaciones en el CBD, ajustes en el sector de la Logística (-20bps), y un aumento en el segmento de locales calle (+25bps) en el último trimestre.

Tipología y origen de inversor y perspectivas 2021

Los fondos institucionales de inversión han sido los grandes protagonistas en 2020. Durante el año 2020 han representado en torno al 68% del capital invertido en España. Destaca también en 2020 la actividad llevada a cabo por Socimis, compañías inmobiliarias y aseguradoras, que entre las tres han supuesto el 38% del volumen transaccionado.

El origen de los principales inversores del 2020 ha sido alemanes (17%), estadounidenses (15%), británicos (10%) y franceses (9%), además de las operaciones realizadas por inversores locales y Socimis que han representado el 27%.  

La inversión inmobiliaria seguirá siendo muy atractiva en 2021, consolidándose como líder de la inversión alternativa. Con un entorno de tipos como el actual, el bono español a 10 años cotizando incluso en negativo, habrá interés de inversores core/core+, pero también de inversores que quieran transformar y generar valor en los activos, así como inversores que entiendan que se presentan oportunidades en todo lo relacionado con el turismo (hoteles principalmente).