Soluciones financieras a partir de la vivienda: “La importancia de estar
bien asesorado”

Paralelo al desarrollo del mercado de hipotecas inversas y rentas
vitalicias, en los últimos tres años han aparecido varias empresas
especializadas en asesorar, de forma independiente, sobre qué producto es
el más adecuado para cada mayor.

Las principales cajas de ahorros y, más recientemente, alguno de los
grandes bancos, han ido incorporando productos financieros, dirigidos a los
mayores. Estamos ante un colectivo que representa un potencial de negocio
muy importante, con más de 7,5 M de personas y una esperanza de vida, que
sigue incrementándose cada año. Las proyecciones del INE elevan hasta 16,4
M las personas que superarán los 65 años en 2050, convirtiendo a nuestro
país en el más envejecido de la OCDE. De ellos, el 87,2% cuenta con una
vivienda en propiedad (el 16,7% dispone además de una segunda vivienda) y,
frente a ello, sólo el 18% de las pensiones superaba los 1.000 euros
mensuales el pasado octubre de 2007 y el 60% está por debajo de los 600
euros al mes. En esta situación y siguiendo modelos europeos, la conocida
hipoteca inversa, que finalmente era regulada por ley el pasado diciembre,
y los seguros de renta vitalicia se han convertido en las principales
soluciones para mejorar el nivel de ingresos de los mayores, a partir de su
bien más preciado: la vivienda. En definitiva, se trata de soluciones, que
permiten al mayor continuar en casa con los cuidados necesarios y mejorar
su nivel de vida que, en buena parte de los casos, se ha visto reducido a
los 65 años, cuando todavía queda un cuarto de vida por delante. Según el
“Estudio Capacidad de la Vivienda en Propiedad como Instrumento de
Financiación de las Personas Mayores en España”, el 78,1% de los mayores de
55 años preferiría envejecer en casa con ayuda, frente al 16,32% que se
decanta por las residencias y el 5,58% restante desearía terminar su vida
en casa de familiares. En cualquier caso, los ingresos obtenidos a partir
de la vivienda permiten las dos soluciones, tanto continuar en casa como
optar por una residencia, con los recursos recibidos. Incluso cabe la
posibilidad de realquilar la vivienda, para incrementarlos aún más. El
citado estudio refleja que la hipoteca inversa y los seguros de renta
vitalicia son todavía soluciones poco implantadas en nuestro país, porque
muchos mayores son muy reticentes a consumir su herencia. De hecho, el 45%
declara que nunca contrataría una hipoteca inversa ni una renta vitalicia.
Todavía existe cierto miedo a “verse en la calle”, pero todas las
aseguradoras, entidades bancarias y asesores coinciden en insistir en que,
en ningún caso, el mayor pierde su casa mientras viva, sea cual sea el
modelo elegido.

Cómo tomar la mejor decisión

Hipoteca inversa y renta vitalicia son dos soluciones distintas, ninguna es
mejor ni peor que la otra. Por tanto, el papel del asesor independiente,
que facilite la elección, se ha convertido en una figura clave. Se trata de
hacer un traje a medida, porque estamos ante productos con unas
características básicas, pero con muchas modalidades. Es muy importante
elegir un buen asesor que informe de los pros y contras de las diferentes
ofertas del mercado, según sus necesidades. Normalmente, las consultoras
suelen informar también a los hijos y/o herederos. Se suele exigir una
certificación para garantizar que el mayor esté en plenas facultades
mentales. Según Roberto Rubio, director y socio de la consultora ÓPTIMA
MAYORES, “la gente mayor es un colectivo especialmente sensible y tiene que
haber la máxima claridad y la máxima explicación. Si la persona mayor no
está al 100% de sus capacidades, la operación no se puede llevar a cabo, a
no ser que esté tutelada judicialmente”. Estas puntualizaciones dilatan
mucho el proceso de contratación que, según Rubio, puede durar hasta tres
años. En la misma línea, Josep Jorge, socio fundador y director de la
empresa JUBILARSE EN CASA declaraba: “estamos dispuestos a explicárselo
todo, no sólo a la persona que solicita la hipoteca inversa, sino también a
su entorno, porque son muy importantes las implicaciones futuras”. Al
tiempo que se van implantando en nuestro país estas soluciones, han ido
apareciendo nuevas empresas consultoras especializadas, que coinciden en
destacar como su principal diferencial la capacidad de aconsejar al cliente
desde la independencia, frente a entidades financieras. Los costes de sus
gestiones se repercuten a los bancos y aseguradoras, según proceda,
mientras sus servicios son gratuitos para la persona contratante. Junto a
los principales asesores especializados, algunos grupos geriátricos han
ofrecido o han intermediado en estos servicios de asesoramiento, más con la
intención de facilitar a sus potenciales residentes recursos que les
permitan ingresar en sus centros, que con un ánimo de lucro directo por
esta actividad. La figura del asesor está reflejada ya en Disposición
Adicional de la última Ley del Mercado Hipotecario 41/2007, donde se
establece que en las hipotecas inversas se “deberán suministrar servicios
de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto,
teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos
económicos derivados de la suscripción de este producto”.

A quién acudir

Entre los principales asesores se encuentra el grupo ÓPTIMA SERVICIOS
FINANCIEROS, que empezó ofrecer sus servicios en septiembre de 2005,
coincidiendo con el lanzamiento de las primeras hipotecas inversas por
parte de algunas entidades financieras. Con sede en Madrid, la división
ÓPTIMA MAYORES cuenta ya con 1.450 clientes. En los nueve primeros meses de
2007 el volumen intermediado por la empresa alcanzaba los 12,79 M€, un 225%
superior al mismo periodo del año anterior. Según declara su director
general Roberto Rubio, “somos capaces de hacer un estudio, que el cliente
no podría hacer solo. Por el volumen de negociación que tenemos con bancos
y cajas, podemos conseguir las mejores condiciones. De hecho, en alguna
ocasión hemos llegado a doblar la oferta de terceros”. En ÓPTIMA, la
apuesta por este mercado surgió desde el conocimiento de la situación del
colectivo de mayores por parte de sus socios Ángel Rodríguez-Carreño de
Comingues, Roberto Rubio Rodríguez, ambos procedentes del grupo asegurador
VITALICIO, donde participaron en importantes procesos de prejubilación, y
Fernanda Escardó Zaldo, también vinculada al sector asegurador. ÓPTIMA
MAYORES ofrece asesoramiento tanto en hipotecas inversas como en rentas
vitalicias y trabaja con 14 entidades bancarias, cajas y aseguradoras. En
los últimos doce años, el grupo RETIRO ha centrado su actividad en rentas
vitalicias y productos complementarios, sin ofrecer, al menos hasta ahora,
hipotecas inversas. Su director general Carlos A. Martínez Cerezo considera
que “somos una empresa de asesoramiento y gestión de servicios, no somos un
banco, que es quien puede ofrecer hipotecas inversas”. El grupo está
encabezado por la sociedad GRUPO RENTA VITALICIA y cuenta con las filiales
VIVIENDAS TERCERA EDAD, especializada en la venta del inmueble y la gestión
del acceso a residencias, y GRUPO MENORCA, que es una correduría de
seguros. En la oferta de servicios del grupo se incluye el llamado
“Círculo”, un sistema de servicios integral que incluye la venta de la casa
del mayor para obtener una renta dineraria, que le permita asumir una plaza
en una residencia que cumpla con los requisitos que necesite. Se trata de
conseguir, según Martínez Cerezo, “la gestión integral del patrimonio
inmobiliario de las personas mayores”, desde la venta del inmueble, hasta
negociar con la aseguradora la mejor renta dineraria.

VITALIZA y JUBILARSE EN CASA, los últimos en llegar

Las posibilidades que parece ofrecer este negocio a corto-medio plazo han
empujado a otros grupos a ofrecer este tipo de servicios. Es el caso de
VITALIZA, la nueva sociedad constituida el pasado noviembre por los
accionistas del grupo EURORESIDENCIAS, para ofrecer tres productos
fundamentalmente: hipoteca inversa, renta vitalicia y gestión de alquileres
a mayores. Asimismo, completa su oferta con asesoramiento en materia de
recursos de atención mayores, búsqueda de ayudas públicas, asistencia
domiciliaria y teleasistencia. La empresa nace con vocación nacional. En
noviembre ponía en marcha su primera oficina en Madrid, a la que seguirán
otras nueve por las principales capitales de nuestro país, que se irán
abriendo progresivamente hasta 2011. VITALIZA se ha constituido con 2 M€ de
capital social, controlado por los accionistas del grupo EURORESIDENCIAS,
encabezados por SAAREMA INVERSIONES (60%) y los principales directivos,
Reyes Artiñano, Javier García Perrote, Paloma García-Sandoval, Ignacio
Vereterra y Manuel López Braña, los dos últimos, principales directivos de
VITALIZA. Por último, en octubre de 2007 se constituía en Barcelona
JUBILARSE EN CASA, controlada por Josep Jorge Rodríguez. Especializada en
hipotecas inversas y seguros de dependencia, la empresa prevé invertir
hasta 2 M€ en su plan de expansión, primero en Cataluña (en 2008) y
posteriormente en Madrid, Galicia y el País Vasco. Su actual accionista
tiene previsto buscar otros socios de referencia para desarrollar sus
planes. JUBILARSE EN CASA tiene como fin último facilitar al mayor
soluciones para poder permanecer en casa sin preocupaciones económicas.
Para Josep Jorge “la renta que se obtiene permite realizar muchas
actividades. Nosotros entendemos que el mejor sitio donde puede acabar sus
días el mayor es en su casa pero, con la renta recibida puede optar por la
residencia, ayuda diaria, centro de día, etc.”. En los últimos meses ha
creado el “Club Jubilarse en Casa”, que ofrece todo tipo de servicios de
asistencia domiciliaria, limpieza, catering, viajes, entretenimiento, etc.
Incluso se están sellando acuerdos con empresas proveedoras de servicios y
artículos para la tercera edad.

Ni mejor ni peor, depende del caso

Existen notables diferencias entre la hipoteca inversa y la renta
vitalicia, lo que no significa que un producto sea mejor que otro. Su
validez dependerá de las características del demandante y sus necesidades
económicas, la existencia o no de herederos, etc. La hipoteca inversa es
una hipoteca realizada ante notario sobre el inmueble del mayor, que recibe
una renta mensual a cambio de una parte de la vivienda. La renta se calcula
según sexo, esperanza de vida, situación del mercado inmobiliario y valor
de la vivienda. En la renta están descontados los intereses que hay que ir
abonando al banco y la cuota para la aseguradora (para garantizar que el
mayor siga cobrando hasta el final de sus días, aunque “agotase” el valor
de su vivienda). La principal ventaja es que los herederos siempre pueden
recuperar el inmueble pagando sólo la parte “consumida” por el mayor
fallecido. Es un producto muy demandado por personas con herederos, puesto
que, normalmente, éstos recuperan el inmueble refinanciando la deuda
generada o pueden vender la propiedad. En el caso de la renta vitalicia,
estamos ante un producto financiero, que se rige por el Código Civil y que
implica la cesión de la nuda propiedad (a veces puede ser incluso la venta
directa del inmueble) a un inversor, a cambio de una renta mensual. En
principio, es una operación sin vuelta atrás, porque implica la venta de la
vivienda, depositando el dinero obtenido en una aseguradora (en algunos
casos la propia aseguradora es el inversor), que asignará una renta,
teniendo en cuenta las principales variables (el valor de la vivienda, la
edad del mayor y la esperanza de vida, la situación del mercado y los tipos
de interés, etc.). El perfil habitual del cliente de este producto es una
persona mayor sin herederos o con necesidad de rentas muy altas. La ventaja
de la renta vitalicia sobre la hipoteca inversa es que la cuantía de la
renta es sustancialmente mayor (entre un 30% y un 60%, según los casos),
por los elevados costes de los intereses, que en la hipoteca inversa hay
que ir pagando al banco (en torno al 5-6%) y la cuota que hay que abonar a
la aseguradora. Frente a ello y salvo que se especifique lo contrario, la
renta vitalicia , al ser una venta de la vivienda, no permite dejar
herencia. Éstas serían, en esencia las características de los dos
productos, pero pueden desarrollarse muchas variaciones: por ejemplo, en el
caso de optar por un seguro de renta vitalicia, algunas compañías
contemplan la posibilidad de ofrecer cantidades fijas iniciales (si la
vivienda necesita una reforma o hay que terminar de pagarla) a descontar de
la renta, o dejar una cantidad sin consumir, en concepto de herencia, para
entregar a los herederos en el momento del fallecimiento del titular. En el
caso de contratar un seguro de renta vitalicia, el mayor seguirá viviendo
en su casa, porque mantiene el usufructo y podrá incluso realquilarla, por
ejemplo, para vivir en una residencia. Además, ahorrará en gastos que
tengan que ver con la conservación del inmueble (el mayor pagará la
comunidad de vecinos, pero no las derramas, o el Impuesto de Bienes
Inmuebles, por ejemplo).

Ventajas fiscales

La renta vitalicia supone la venta de la vivienda, pero no implica el pago
de plusvalías, porque los mayores de 65 años (potenciales usuarios de esta
solución) no están obligados a tributar por ello por edad. Además, las
rentas recibidas mensuales se consideran capital mobiliario y la
tributación es muy reducida. En el caso de la hipoteca inversa, la última
Ley del Mercado Hipotecario, aprobada en diciembre-2007, deja exentas de
las cuotas de actos jurídicos documentados las escrituras públicas de
constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de hipotecas
inversas y establece importantes rebajas en los honorarios registrales y
notariales. Además, permite instrumentar hipotecas inversas sobre segundas
viviendas, aunque, en este caso, sin las reducciones de los honorarios
registrales y notariales. Asimismo, la cantidad recibida mensualmente no se
considera renta y por tanto no tributa.

Hipoteca Inversa

Ventajas

- Aumenta el poder adquisitivo de forma vitalicia.

- Mantenimiento de la propiedad. Revaloración del inmueble.

- Posibilidad de rentas adicionales (vía alquiler).

- Fiscalidad favorable.

Inconvenientes

- Gastos iniciales importantes.

- Tímida oferta.

Fuente: SANImarket con datos de VITALIZA

Hipoteca Inversa: por fin “legal”

El 7 de diciembre de 2007 se aprobó la nueva Ley 41/2007 de Regulación del
Mercado Hipotecario en la que, por primera vez, se contempla la hipoteca
inversa “como el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un
inmueble, que constituya la vivienda del solicitante y siempre que se
cumplan los siguientes requisitos”:

- Que el solicitante y los beneficiarios sean mayores de 65 años o
afectados de dependencia.

- Que el deudor disponga del préstamo mediante disposiciones periódicas o
únicas.

- Que la deuda sea sólo exigible por el acreedor y la garantía sea sólo
ejecutable al fallecimiento del prestatario (o los beneficiarios, si es más
de uno).

- Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños.

Otras cuestiones respecto a la regulación relativa a la hipoteca inversa:

- Sólo pueden ser concedidas por entidades de crédito y aseguradoras
autorizadas a operar en España.

- La ley establece un régimen de transparencia y exige el asesoramiento
independiente a los solicitantes de la hipoteca inversa.

- Al fallecimiento del deudor hipotecario, sus herederos podrán cancelar el
préstamo abonando al acreedor los débitos vencidos, con sus intereses, sin
que el acreedor pueda exigir compensación.

- Estarán exentas de la cuota de actos jurídicos documentados las
escrituras públicas de constitución, subrogación, novación modificativa y
cancelación.

- Para calcular los honorarios notariales de las escrituras se aplicarán
los aranceles de “Documentos sin cuantía”.

- Para calcular los honorarios registrales de las escrituras se aplicarán
los aranceles de registradores de la propiedad, tomando como base la cifra
del capital pendiente de amortizar, pero con una reducción del 90%.

- Podrán instrumentarse hipotecas inversas sobre otros inmuebles diferentes
de la vivienda habitual del solicitante, aunque no les serán aplicadas las
citadas reducciones en cuanto a honorarios.

Fuente: SANImarket Geriátricos con datos de la Ley 41/2007 de Regulación
del Mercado Hipotecario.

Manuel López Braña e Ignacio Vereterra, directores general y comercial de
VITALIZA

Nuestro plan de expansión prevé estar en diez capitales de provincia

SANImarket Geriátricos: ¿Cómo surge VITALIZA?

Manuel López: Tras venderse EURORESIDENCIAS GESTIÓN al grupo SANITAS en
2007, el equipo directivo, encabezado por la presidenta Reyes Artiñano, se
centró en dos áreas, por un lado el proyecto de EURORESIDENCIAS PROMOCIONES
(sociedad patrimonial del grupo) y por otra parte (fundamentalmente Ignacio
Vereterra y yo) apostamos por el asesoramiento. La idea cobró forma y
finalmente se ha convertido en una empresa controlada por los mismos
accionistas de EURORESIDENCIAS.

Ignacio Vereterra: VITALIZA tiene vocación nacional e intención de tener
presencia en las principales capitales. De hecho, nuestro plan de expansión
prevé estar en diez capitales de provincia a medio plazo, empezando por
Madrid y siguiendo por Barcelona.

S.G.: ¿Cuál sería el principal diferencial de VITALIZA frente a otras
empresas del sector?

M.L.: Nosotros venimos del mundo de la gestión de residencias de mayores y,
por tanto, somos los únicos que podemos aportar el conocimiento de la
casuística del mayor. Hasta ahora ayudábamos al mayor gestionando centros,
atendiéndolos directamente. Ahora les ofrecemos recursos financieros.
Nuestra vocación es de asesoramiento en todo el ciclo vital. Queremos
acompañar al mayor en todo el proceso, porque sabemos perfectamente por los
distintos estadios que puede pasar y podemos prever su futuro. Nuestro paso
por el mundo de los centros para mayores (a través de EURORESIDENCIAS
GESTIÓN) nos da un aval tremendo para tener un conocimiento de sus
necesidades.

S.G.: ¿Qué servicios ofrece VITALIZA?

M.L.: Fundamentalmente, ofrecemos soluciones a las necesidades de
incremento de renta, a través de tres productos: la hipoteca inversa, la
renta vitalicia y la gestión del alquiler de los inmuebles. Además,
asesoramos sobre recursos sociosanitarios, sobre qué gestores hay, cuáles
son las mejores residencias, qué ayudas públicas hay, etc.

I.V.: A partir del conocimiento de las necesidades del mayor, atendemos sus
necesidades puntuales y futuras. De hecho, el mayor necesitará soluciones
diferentes en momentos diferentes. Esa evolución es la que nosotros
pretendemos acompañar con dos criterios: transparencia y profesionalidad
absoluta.

S.G.: En líneas generales: ¿con qué criterios se determina el mejor
producto para el cliente?

M.L.: Lo primero que hacemos es analizar la situación del mayor, la
económica, patrimonial, familiar, la situación social, incluso y, a partir
de ahí, buscamos con él qué fórmula es la más adecuada. Una puede ser la
hipoteca inversa y otra la renta vitalicia inmobiliaria que, a veces, tiene
fórmulas para proteger los intereses de los herederos. Siempre vamos a
buscar el interés del mayor, pero eso no significa que en los dos productos
no haya fórmulas para que se puedan proteger los intereses de los
herederos. Son dos fórmulas que no son ni buenas ni malas, lo son
dependiendo de cada caso. Tanto en una fórmula como en otra, todo es
negociable, puedes elegir una renta vitalicia pura, pero también hay
situaciones mixtas. Al final, se trata de hacer un traje a medida.

I.V.: En la hipoteca inversa, el que paga los intereses es el mayor, eso
hace que la renta que recibe sea menor, porque el capital más los intereses
capitalizados no pueden superar en el total de la esperanza de vida del
mayor entre el 70% y el 80% del valor de la casa. La ventaja, sin embargo,
es que los herederos pueden recuperar la propiedad, refinanciando la deuda.
En la renta vitalicia, se vende la nuda propiedad, pero la posesión del
bien permanece en el mayor.

S.G.: ¿Qué escenario ha encontrado VITALIZA en nuestro país para entrar en
este negocio?

I.V.: Nos encontramos en un momento en el que llega la Ley de la
Dependencia, los mayores tienen pocos ingresos y lo que sí tienen es un
patrimonio muy grande. El equipo que trabajamos en VITALIZA hemos visto una
oportunidad y un momento en el que al mayor hay que informarle, decirle que
hay una serie de fórmulas, que van a permitirle mejorar su calidad de vida.
Es tremendamente injusto que una persona tenga una pensión de 800 € y viva
en una casa que puede valer 400.000 €. Y es importante dejar claro que a
ningún mayor ningún banco le va a echar de su casa. Cuando se firma una
hipoteca inversa, el crédito no es exigible hasta el fallecimiento de la
persona mayor. Incluso algunos bancos dan un plazo entre seis meses y un
año de gracia a los herederos. Además, el único bien que garantiza el
crédito es la casa del mayor. Los herederos pueden heredar parte de la casa
o nada, pero nunca una deuda.

Renta Vitalicia

Ventajas:

- Aumento del poder adquisitivo.

- Rentas hasta un 60% superiores a la hipoteca inversa.

- Mantenimiento del uso y disfrute de la vivienda mientras vive el mayor.

- Posibilidad de rentas adicionales, vía alquiler o vía renuncia al
usufructo.

- Elimina gastos adicionales de la vivienda (derramas, subidas IBI,
aumentos de la comunidad de propietarios, seguro de vivienda limitado a
continente).

- Gestión integral externa.

- Fiscalidad favorable.

Inconvenientes:

- Los herederos no tienen derecho a la vivienda.

Fuente: SANImarket con datos de VITALIZA

Eva de Frutos
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