La inversión inmobiliaria en Europa se encuentra en una fase madura del ciclo y los indicadores fundamentales, apoyados en la economía, continúan siendo positivos, según un estudio de la consultora inmobiliria CBRE. A nivel trimestral se observa cierta volatilidad en las cifras de inversión debido a las megaoperaciones de gran tamaño que puntualmente se registran, como por ejemplo la compra del portfolio europeo de Logicor por parte de CIC en el 2Tr de 2017 (€12.25bn). En España, la compra por de Axiare por parte de Inmobiliaria Colonial (Tr1) y la de Hispania por parte de Blackstone (Tr3) son otros ejemplos. Considerando los países más representativos de Europa, Alemania -con 56.100 M€- arrebata a Reino Unido -con 54.700 M€- su tradicional posición de liderazgo en el ranking, si bien por un margen muy pequeño. A excepción de Reino Unido e Italia, el resto de los países han registrado en 2018 ligeros incrementos respecto al año pasado.

El volumen de inversión en España en el tercer trimestre ha supuesto un fuerte impulso a las cifras anuales, sumando 6.300 M€, una cantidad que duplica el volumen del año pasado y es la más alta conseguida nunca en un tercer trimestre. Hasta fin del tercer trimestre, la inversión en el sector inmobiliario asciende a 13.385 M€, un 34% más que en el mismo periodo del año anterior. Excluyendo operaciones corporativas, la cifra se situaría en 7.600 M, un 16% por debajo de los 8.800 M registrados en el mismo periodo del año pasado.

Actualmente, hay una gran actividad en el pipeline en todos los sectores inmobiliarios, con algunas operaciones de gran envergadura en marcha. El previsible cierre de muchas de ellas en el último trimestre del año hace prever que el ejercicio 2018 será un año de mucho brillo y que termine con niveles de inversión superiores a 16.000 M€, muy por encima de los 12.750 M€ del 2017.

“La evolución de la inversión inmobiliaria está siendo muy positiva y confirma el apetito de inversores tanto nacionales como internacionales por el sector inmobiliario español”, ha destacado Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España. En lo que va de año, los inversores nacionales representan el 42% de la inversión y los inversores internacionales el 58%, y ambos continúan viendo a España como un mercado con gran potencial, con interés en el abanico completo de tipología de activos. Las socimis (incluido en el dato nacional) copan el 32% de la inversión en lo que va de año, impulsado por la operación corporativa de Inmobiliaria Colonial.

Por su parte, Estados Unidos es el origen más importante de los inversores extranjeros (62%), dominando las compra-ventas cross-border. La actividad desplegada por Blackstone en todos los segmentos hace que se sitúe a gran distancia del resto. Por países, siguen Reino Unido (11%), Francia (9%) y Alemania (7%), mientras que los inversores asiáticos y de Oriente Medio (3%) no están teniendo protagonismo en inversión directa este año.

En Europa, la distribución por sector hasta el tercer trimestre de 2018 muestra una foto parecida a la del año pasado, si excluimos la antes mencionada operación de Logicor que elevó puntualmente la inversión en el sector Industrial-Logístico. Quizás lo más destacable en lo que va de año es el incremento de la inversión en el sector residencial en alquiler, que se ha elevado un 21% hasta alcanzar los 36.000 M€. Cabe señalar que este sector en España despierta un enorme interés entre los inversores extranjeros, que consideran tiene un enorme potencial de crecimiento en nuestro país.

En España las oficinas han vuelto a retomar el liderazgo, con el 28% del total de la inversión, después de un tranquilo 2017. El sector hotelero por su parte, después de un extraordinario 2017, sigue viviendo un gran momento, gracias al auge de la economía y el turismo, y ha atraído el 24% de la inversión. El sector retail mantiene su fortaleza y copa el 23% del total, gracias a la compraventa de varios portfolios de centros comerciales y de locales High Street. La inversión logística copa el 9% de la inversión total en lo que va de año.

El sector residencial, que recordemos no incluye operaciones de suelo sino sólo activos en alquiler, ha aumentado mucho su volumen respecto al año pasado, y representa el 13% de la inversión total. Así lo demuestran los casi 2.000 M invertidos hasta la fecha en el sector residencial español en alquiler. Entre las operaciones cerradas este año destacan la compra por más de 200 M€ por parte de Testa de un portfolio de 1.458 viviendas a Caixabank antes del verano (Testa a su vez ha sido adquirida por Blackstone a finales de septiembre, pero esta operación será incluida en las cifras del 4Tr) o la compra por parte del fondo británico Globe Invest de la cartera de Tauro por 180 M€.

El principal reto al que se enfrentan los inversores en las ciudades top europeas es la falta de producto y la fuerte competencia existente en el mercado. En España, la intensidad de la demanda también ha mantenido la presión a la baja sobre las rentabilidades y los inversores core están dispuestos a pasar ofertas muy agresivas para activos prime que ofrecen seguridad en los ingresos. Así, las prime yields se mantienen muy comprimidas en todos los segmentos, desde el sector de oficinas, donde se sitúan alrededor del 3,75%, hasta locales en High Street, en torno al 3,25%.

En general, las rentabilidades se encuentran en niveles históricamente bajos y mientras no suban los tipos de interés, que también están en mínimos históricos, la inversión inmobiliaria podrá mantener el ciclo actual de volumen alto, que empezó en 2015. Si por entonces el fin de la crisis animó a los inversores a volver a rotar activos, en la actualidad la nueva construcción y las reformas (muchas veces con un cambio del uso inmobiliario) son un impulso al alza para el mercado de inversión.