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Performance Test: Cláusula que llega lentamente a los contratos del retail real estate en Europa

Performance Test: Cláusula que llega lentamente a los contratos del retail real estate en Europa

El Performance Test es una cláusula muy común en EEUU en las galerías y centros comerciales que, sin embargo, apenas es utilizada en Europa. Desde hace varios años ha comenzado a usarse sobre todo en Reino Unido y, en menor medida, en Alemania, siendo muy rechazada en el resto de los países del Viejo Continente. En España, por el momento, solo está siendo aplicada en los contratos de 'Galería Canalejas' Madrid.

La finalidad de esta cláusula contractual puede ser muy agresiva o incluso dar la sensación de ser leonina a favor de la propiedad; pero, sin embargo, en mi opinión, haciendo un buen uso de ella y sobre todo centrándose en fijar unos parámetros que sean acordes a criterios equilibrados para ambas partes, puede llegar a ser muy beneficiosa para el inquilino en un caso de necesidad o extremo.

Básicamente, consiste en establecer una cifra de ventas mínima, que normalmente deberá corresponder con el punto de break even estimado por el arrendatario, por debajo de la cual se puede rescindir el contrato sin penalización ni indemnización alguna. Normalmente, la propiedad lo calcula en el 65% sobre la cifra de ventas estimadas para el espacio; luego, cada negocio de hostelería y en función de su estructura, costes, empleados…. podrá variar arriba o abajo como máximo en un 15%.

Lógicamente, esta cláusula no entra en vigor hasta pasados los tres primeros años de funcionamiento del negocio. Todos sabemos que los principios pueden ser muy buenos y luego transcurrido un breve periodo de tiempo el volumen de negocio cae hasta su punto de equilibrio real o bien que en otros casos los comienzos pueden ser muy lentos, con procesos largos de maduración o con factores de ajuste concretos en el arranque. Esto hace que hasta transcurrido un periodo mínimo que se considera de tres años no sea posible conocer la evolución del negocio, lo suficiente para la aplicación o no de la citada cláusula. Por otra parte, tampoco se puede olvidar la inversión que se ha realizado en el inicio.

Esta novedad ha provocado dos grupos. Por un lado, tenemos a los que no comparten ni entienden la cláusula y son, los detractores. Ellos consideran que cada persona conoce su negocio o sus posibilidades como para negociar y establecer tanto la duración como el obligado cumplimiento. Además, consideran que con los ajustes necesarios puedes llegar a sobrevivir el tiempo necesario para sacar adelante el negocio o al menos llegar a amortizar lo invertido sin que se aplique la cláusula y te pueda echar la propiedad.

Por el contrario, encontramos el segundo tipo, que son los más financieros y con una mentalidad empresarial. Partidarios de la cláusula por su conocimiento de los costes estructurales, ya que consideran que llegado un punto no compensa seguir con el negocio y es mejor una salida a tiempo, aunque se tenga pendiente parte de la amortización del local, que mantener viva la situación, con el riesgo que supone tener que enfrentarse al pago de indemnizaciones de obligados cumplimientos.

Para los propietarios de los espacios es muy útil para prever y evaluar posibles riesgos, adelantándose en el tiempo de locales que no tienen suficiente fuerza para seguir adelante dentro del proyecto o que pronto les podrían dar la desagradable sorpresa de encontrarse con el local vacío, impagos o situaciones incomodas.

En EEUU es muy habitual pedir cuentas de explotación de los negocios para la firma de los contratos, medir el potencial de tus posibles inquilinos y poder valorar su capacidad de estructura con unos números que te permitan saber realmente el tipo de negocio que va a entrar en tu propiedad. Por el contrario, en España tenemos más la mentalidad de que cada uno ha de ser consciente de su negocio y únicamente es al arrendatario a quien corresponde hacer los números y analizar sus posibilidades de éxito o fracaso.

Por este hecho, considero que esta cláusula tardará en introducirse en España y seguirá contando con un elevado número de detractores, aunque sin embargo acabará imponiéndose por las propiedades de las grandes superficies comerciales.

Gonzalo Mateos cuenta con una larga trayectoria, pues ha trabajado en compañías como Dentix, El Corte Inglés (formó parte del equipo creador del concepto 'Gourmet Experience') o Grupo Vips. En 2016 creó la compañía Expansión y Estrategia MAD, cuyo principal proyecto actualmente es la conceptualización y comercialización del food hall de 'Galería Canalejas'.



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